Kako na prevaru javno zemljište prelazi u privatne ruke

Piše: Žarko Bogosavljević

Zbog toga je poslednjih godina, kao jedan od glavnih prihoda opština, učestala prodaja građevinskog zemljišta, koje su opštine ranije uglavnom davale u zakup.

Međutim, prodaja građevinskog zemljišta, odnosno njegovo otuđenje iz javne svojine često prate sumnjivi potezi ljudi koji sede u državnim organima. Ovo nije novina jer se to dešavalo i kada se zemljište davalo samo u zakup.

U osnovi, radi se o tome da već godinama zemljište, što građevinsko, što poljopivredno koje je blizu naseljenih mesta i može da služi kao prostor za gradnju, prelazi u privatne ruke i time se ne smanjuje samo površina koja je u javnoj svojini, već se dešava i to da zemljište bude predato ili prodato po cenama ispod tržišnih. Izvor 021.rs, koji godinama radi u novosadskoj upravi i ne želi da govori javno, kaže da postoji nekoliko načina na koji gradsko građevinsko zemljište dolazi u tuđe ruke uz veće ili manje naknade koje se plate, a nekada i skoro besplatno.

- Prvi i osnovni je da neko jednostavno dovuče građevinske mašine na praznu parcelu i počne gradnju objekta. Kada ga završi, čeka samo da po zahtevu za legalizaciju dođe do zakonskog vlasništva nad nelegalnim objektom, a potom uglavnom i do zemljišta. Ovo je prvenstveno omogućeno time što su inspekcijske službe trome u reagovanju na pojave divlje gradnje, ali je dovoljno i podmititi pojedine službenike da "zažmure". Posle sve ide lagano, jer država u protekle dve decenije vodi politiku da se legalizuje sve što može. U 99 odsto slučajeva dozvoljava se legalizacija divlje gradnje uz plaćanje nameta koji su manji od redovnih taksi - priča izvor 021.

Ovako zauzimanje građevinskog zemljišta uglavnom je vezano za divlju gradnju manjih stambenih objekata, pretežno kuća za stanovanje, ali ima i primera gradnje stambenih objekata i privrednih subjekata. Treba dodati da se ovako od državne i javne svojine oduzima i poljoprivredno zemljište, a ima primera da su u zaštićenim prirodnim dobrima i nacionalnim parkovima nikla cela vikend naselja.

Dok je otuđenje građevinskog zemljišta posledica neefikasnog državnog aparata da reaguje na divlju gradnju, drugi slučajevi smanjenja fonda građevinskog zemljišta vezuju se za korupciju.

- Radi se o šemi koja podrazumeva da se otkupi nekoliko manjih parcela koje nisu u državnom vlasništvu i potom se lokalnoj upravi uputi zahtev da se dozvoli spajanje tih parcela sa obližnjim koje su u državnom vlasništu, a sve kako bi se napravila jedna zajednička. Po pravilu, lokalna vlast to odobrava, a tzv. investitor dođe do gradskog građevinskog zemljišta po početnoj ceni. Često prođe još jeftinije jer se uvek nađe i neki popust zbog isplate u celosti ili slično. Sve ovo je zakonom dozvoljeno, čak i neophodno da postoji, ali problem je što se to zloupotrebljava i ne mali broj puta se desilo da je lokalna vlast odobravala da neko ko ima, na primer, tri parcele od ukupno 50 kvadrata, dobije da se spoji sa parcelom koja ima nekoliko stotina kvadrata. Naravno da je tu budžet u minusu jer bi se viša novca dobilo da su te parcele prodate na licitacijama. Da bi se ovo izvelo potrebno je podmititi nekog od lokalnih političara koji će "srediti" da se odluka nađe pred lokalnom Skupštinom i drugim organima - navodi naš izvor iz lokalne uprave.

Treći način za otuđenje građevinskog zemljišta su nameštene licitacije gde se parcele prodaju po početnoj ceni.

- Ovaj sistem je najrizičniji jer i pored dogovora koji podrazumeva da se podmiti neko od lokalnih funkcionera i tako sredi prodaja zemljišta, uvek postoji mogućnost da se još neko pojavi i licitira. Pošto postoji takva mogućnost, oglasi o prodaji zemljišta objavljuju se u novinama u drugom kraju zemlje. Time se formalno ispoštuje obaveza da oglas bude u javnom glasilu, dok se na sajtu opštine uopšte ne objavi ili se objavi pred samu licitaciju kada više nema mogućnosti za reakcijom" - navodi isti izvor.

Zid ćutanja

Ovo su tri osnovne šeme kako se dolazi do građevinskog i poljoprivrednog zemljišta, a svi ostali načini otuđenja samo su podvrste istih uz manje modifikacije. Ono što je zajedničko za sve je da su uglavnom povezane sa korupcijom, jer je uvek potrebno da neko sve "pogura" da se legalizuje.

Međutim, iako je kristalno jasno kako šema funkcioniše, niko ništa ne preduzima da se to spreči pa je ova skaradna pojava sveprisutna. Interesantno je da je novinar 021.rs, istražujući ovu pojavu, naišao na svojevrstan zid ćutanja u javnim ustanovama i na potpunu nezainteresovanost nevladinih organizacija koje se navodno bave kontrolom trošenja javnih sredstava. Jedino što se moglo čuti je da se povremeno neko i bavio nekim sumnjivim slučajevima, ali da ne postoji veća istraživanja i analize o tome šta se dešava u celoj zemlji i zašto zapravo opštine imaju tek minimalne prihode od prodaja zemljišta.

Čini se kao da u lokalnim upravama niko i ne pokušava da ostvari bolje prihode od prodaje zemljišta, kada su već prinuđeni da ih prodaju kako bi punili budžet. Tako ni vlasti u Novom Sadu godinama ne pokazuju zainteresovanost da nešto urade po tom pitanju, pa se tako za drugi po veličini grad u Srbiji već godinama vezuje podatak da skoro i nema šta da ponudi kao prostor zainteresovanim investitorima jer je većina eksluzivnih lokacija prodata.

Opozicioni odbornik novosadske Skupštine grada Goran Radojev navodi da Novi Sad ima sve manje zemljišta, jer nije bilo velike brige da se ono racionalno koristi.

- Gradsko građevinsko zemljište je i sada već izvor prihoda koji je ograničen i izvesno je da će kao takav nestati u narednom periodu. Ono će nestati jer se ranije izdavalo, pa se tako i vraćalo Gradu, a sada se samo prodaje. Grad treba da brine o prostoru koje je građevinsko zemljište, ali je malo takvih primera. Na primer, u jednom stambenom bloku već 60 godina nalaze se privremene garaže i lokalna vlast nikada nije pokazala spremnost da taj prostor iskoristi i privede nameni. Problem je i sa načinom kako se prodaje zemljište, jer se parcele prodaju po niskim cenama pošto nije obavljena prekategorizacija i one su ostale upisane kao njive - priča on.

Gordan Lemajić iz agencije za nekretnine "Solis" kaže za 021 da kada se govori o zemljištu koje poseduje lokalna uprava i njenom uticaju na tržište nekretnina i zemljišta, treba uzeti u obzir da se većina parcela ipak nalazi u privatnom vlasništvu. Takođe, kako objašnjava, nije ista situacija u svakoj opštini, navodeći primer Novog Sada koji nije uspeo da privuče investitore jer su oni u drugim opštinama imali bolje ponude. 

- Grad sa svojim prodajama utiče na cene samo u obimu koliko zemljišta i ima, a to je malo, daleko ispod 50% ukupne ponude. Treba uzeti u obzir i da je primetno da su privatni investitori mnogo više zemljišta kupovali u drugim opštinama i tamo gradili postrojenja - priča Lemajić.

Radojev navodi i da treba uzeti u obzir i to što su mnoge površine koje su namenjene da budu poljoprivredno zemljište, zbog divlje gradnje postale zapravo građevinske parcele i onda je Novi Sad, ali i sve druge opštine, legalizacijom objekata koji su tu građeni ostao bez dela prihoda koji bi dobio da je to zemljište prebacio iz poljoprivrednog u gradsko građevinsko i potom prodao na licitaciji.

Koliko Novi Sad ima zemljišta u svom vlasništvu

Koliko se ne brine o tome koliko zapravo Novi Sad ima zemljišta u svom vlasništvu dokazuje i činjenica da još uvek nema javnih podataka o tome šta je sve u vlasništvu grada. Samim tim što javnost nema podatke o tome šta je sve u vlasništvu lokalne samouprave, postoji mogućnost zloupotrebe, odnosno mogućnost da parcele mimo očiju javnosti završe u privatnim rukama.

Odgovarajući na pitanje - da li je u Novom Sadu bilo sumnjivih slučajeva kada su spajane parcele, odnosno da li je Grad pravom preče kupovine dozvoljavao nekome da tako dođe do dela građevinskog zemljišta, Radojev kaže da su se takve odluke donosile na sednicama Skupštine grada, ali da nema dokaza ili činjenica koje govore o tome da je tu bilo zloupotreba. Jedino što je izvesno je da je Grad pretrpeo štetu jer bi više novca dobio da su parcele prodavane na licitacijama.

- Skupština grada je uvek donosila takva rešenja, da se dozvoljava preča kupovina privatnim licima. Ipak, pošto o tome odlučuje Skupština, svako u gradskoj vlasti može da bude miran da je zbog toga odgovoran, jer bi se verovatno na licitacijama dostizale mnogo bolje cene od početne - navodi on za 021.

Gordan Lemajić iz agencije za nekretnine "Solis" smatra da kada bi se ponovo uvelo da se građevinsko zemljište daje u zakup na 99 godina ili na drugi vremenski period, to ne bi sprečilo da neko pokuša da nezakonito dođe do nekog zemljišta u javnoj svojini. S druge strane, mogao bi se postaviti uslov da na licitacijama budu bar dva ponuđača, jer se time dobijaju bolje cene, a ne ovako kada se proda po početnoj.

Novi Sad je 2016. godine prodao i najskuplju parcelu u istoriji, kada se na licitaciji našla velika parcela na uglu Bulevara oslobođenja i Bulevara cara Lazara, neposredno pored Spensa i velikog tržnog centra "Merkator". Cena dobijena prodajom ove parcele, koju je opozicija nazivala "gradska srebrnina" bila je skoro četiri milijarde dinara, što je posledica toga da se pojavilo nekoliko zainteresovanih lica.

Radojev smatra da iako je postignuta dobra cena, Novi Sad nije trebao da prodaje taj prostor kako bi se napravio tržni centar od preko 100.000 kvadrata.

- Ovo je bio loš potez jer je početna cena bila na najnižem nivou u proteklih desetak godina, a podsećam da Grad 2008. godine, kada su bili veći problemi sa finansijama i pored ponuda nije išao u prodaju. Problem je i što se dozvolilo da se gradi tržni centar koji će biti tik uz Spens, koje je gradsko preduzeće i takođe sportsko-poslovni centar - smatra on.

S druge strane, Lemajić smatra da je Novi Sad dobro zaradio i da je prodaja bilo dobro rešenje jer Grad mora da nastavi da se dalje razvija i dobija nove sadržaje, pa bili to i novi tržni centri. On ističe da Novi Sad nema razlog da čuva svoje građevinsko zemljište zbog navodno lošeg vremena za prodaju, jer se Grad stalno širi i nešto što je pre 30-40 godina bila močvarno zemljište ili obod naselja, sada je ekskluzivna lokacija za gradnju, tako da će Novi Sad i u budućnosti imati šta da nudi.

- Pomenuti Spens je pre četiri decenije bila močvarno zemljište, tako da će i Grad u narednim godinama tim proširenjem imati nove prostore koji će biti zanimljivi za kupovinu privatnim licima - navodi Lemajić.

Izvesno je da će prodaje građevinskog zemljišta biti sve više jer ekonomska kriza dovela do smanjenja privrednih kapaciteta, samim tim i broja zaposlenih. Jednostavno, lokalne uprave, prema sadašnjim zakonskim propisima, do prihoda mogu da dođu samo prodajom zemljišta.

Na države je da uradi analize i sagleda koliko je moguće da se uvede kontrola da se na desetine hektara ne prodaju po minimalnim cenama ili da jednostavno budu otuđene i da se time ne napravi nenadoknadiva šteta gradovima. S druge strane, ne mogu se ni parcele čuvati zauvek jer njihova prodaja omogućava da se lokalne zajednice šire, pa je i na lokalnim upravama da nađu način da sredstva koja imaju koriste za nabavku novih parcela.

Ovako, može se desiti da jednog dana cela imovina u vidu zemljišta koje imaju opštine i gradovi bude ona ispod zgrada u kojima sede administracija i zaposleni iz javnih preduzeća.