Nelagodnosti zbog širenja gradske građevinske zone

Piše: Živan Lazić

Nije, kako se u prvi mah pomislilo, administrativna greška, ćate su radile striktno po zakonu. U pitanju je nova regulacija zone gradskog zemljišta, po kojoj su mnoge oranice iz poljoprivrednih prekategorisane u građevinske površine.

U katastru iste parcele se još vode kao agrarne, a promene su osetili i paori sa Klise, Sajlova, Čeneja, Veternika, Begeča, najviše iz Futoga. Status je promenjen za više hiljada hektara zemlje, samo je u Futogu promenjen za čak 850 od 5.000 hektara područja na kome zasejani kupus nosi obeležje zaštićenog geografskog porekla.

Bile su potrebne godine strpljivog rada da bi se nakon brojnih pedoloških analiza u Zavodu za zaštitu intelektualne svojine verifikovao povlašćeni status. Time je futoški kupus postao naš brend, a višedecenijska agitacija kruniše se osmišljavanjem originalnih receptura za spravljanje brojnih jela.

Cilj je da uzgajivači što brže izađu na tržište, da se prodaja obavi u bliskom okruženju kako bi novac ostao seljaku, odnosno da se ne dopusti trgovačkim preprodajama izmeštanje profita van mesta poljopriverdnog uzgoja.

Automatsko uvećanje poreza

Nevolja je što novi status automatski uvećava poresko opterećenje; činovnici su se držali propisa i seljacima je upućeno stotinak puta veća fiskalna obaveza. Gradonačelnik je brzo reagovao upućivanjem paora na razgovor u poresku upravu, kako bi se utvrdilo realno stanje.

Istovremeno, prvi čovek grada je ukazao i da postoje situacije kada se poljoprivredna površina nalazi između dva izgrađena objekta, te se lako može prodati za građevinske potrebe, a u tom slučaju je cena i do sto putra više nego kada se prodaje kao poljoprivredna leja.

Izvesno je da će uobičajeni poljoprivredni porez i ubuduće plaćati vlasnici zemljišta predviđane im za izgradnju infrastrukture ili javnih objekata. Ove parcele, po zakonu, država otkupljuje kao poljoprivredno zemljište.

Ko su investitori

U prvi mah, javnost je pažnju usmerila samo ka nerealno visokom opterećenju seljaka. Bilo je i onih koji su slučaj sagledali kao pritisak na paore da što pre prodaju zemlju.

Navodno, vlast je unapred definisale kupce lokacija u proširenju građevinske zone. Čak se, obično indirektno, poslovni ljudi bliski strankama na vlasti naznačavaju kao potencijalni investitori.

Može se razumeti masa, pogotovo u Novom Sadu, gde još uvek traje neugodan spor oko razmene zemljišta, pri čemu je, prema tužbi, grad izgubio upravo stoga što je parcelu koju je nudio u razmenu tretirao kao poljoprivednu, a izgleda da je bila građevinska. Akteri su poznate gradske face, biznismen, jedno vreme predsednik FK Vojvodina, i bivši pokrajinski ministar za finansije, prethodno i direktor novosadskog ogranka Poreske uprave.

Stoga ne čudi da Novosađani izrazito senzibilno reaguju na manipulacije ovog tipa.

Stostruke zarade

Međutim, stostruko uvećanje fiskalnih obaveza prekategorisanog zemljišta otvara i pitanje urbanističkog razmaha grada. Već je uočeno da je unazad petnaestak godina oko 50.000 vojvođanskih oranica promenilo namenu, uglavnom zarad izgradnje stambenih zgrada, puteva, fabrika, javnih objekata. Ceni se da je reč o prevelikoj površini oduzetoj poljoprivredi, i to u blizini najvećih gradova.

Novi Sad je decenijama unazad uobičajavao naknadno legalizovati divlju gradnju, ponekad i na agrarnim parcelama. Političari nisu želeli neugodne sporove, pa su uobičajili prihvatanje realnog stanja na površini.

Masovne akcije legalizacija poslednjih godina su poziv građanima da i ubuduće zidaju tako reći gde hoće, samo da baš nisu na udaru budućih saobraćajnica, dalekovoda ili značajnih objekata. Idealno je u anarhiji manipulisati statusom zemljišta.

Moguće su zarade i stostuko veće spram uloženog. Divlja naselja se naknadno i komunalno opreme, sve o teretu svih poreskih obveznika.

Grad otkupljuje poljoprivredno zemljište

Uvećanje teritorije građevinske gradske zone nameće i preispitivanje koliko je uvećana, da li se moralo ići na okolno poljoprivredno zemljište.

Možda bi najbolje bilo uobičajiti da grad otkupi poljoprivredno zemljište predviđeno za promenu namene, potom prodaje investitorima za izrgadnju. A zaradu uloži u komunalno opremanje kvarta, odnosno grada u celini. Tako je u većini država Evropske unije.

Prethodno bi se morala sagledati i situacija u postojećoj građevinskoj zoni, uključujući i centralne gradske regione. Kod nas se još uvek porez određuje na osnovu procene vrednosti izgrađene kuće, ne na osnovu cene objekta koji je na pomenutoj lokaciji po urbanističkim propisima dopušten izgraditi.

Previše prizemljuša

U širem centru je previše starih prizemljuša bez kulturološkog značaja, vlasnici ekstremno podižu cenu, jer plaćaju porez samo na (postojeću) kuću umesto da, kao što je u EU, plaćaju porez na po planu predviđenoj, primera radi, četvorospratnici.

Treba se zapitati zašto je još toliko mnogo kuća jedva održavanih u Šafarikovoj, Jevrejskoj, Masarikovoj, Miletićevoj ili ulicama Jovana Subotića, Kisačkoj, Temerinskoj, Pap Pavla, Stevana Sremca...

U nemogućnosti da se gradi bliže centru, Novi Sad se širi po okolnim selima, pri čemu se totalno vezao za Dunav. Naslonio se na reku i protegao od Kaća do Futoga, zapostavljajući razvoj u severnom pravcu, a zaboravivši na sremsku obalu Dunava.

Arčenje zemljišta

Nelagodnosti oko širenja gradske građevinske zone na okolne njive trebalo bi da nam svima, lokalnoj vlasti ponajviše, ukazuje na potrebu stalnog preispitivanja gradske urbanističke politike. Po međunarodnim parametrima, donedavna građevinska zona bila je dovoljna za grad od 600.000 stanovnika.

Naš vodovodni sistem je dug oko 1.100, a po evropskim normama gradu od 400.000 stanovnika dovoljno je 750 kilometara. Slično je i sa ostalim infrastrukturnim sistemima.

U osnovi to je posledica niske spratnosti u većem delu grada. Dakle, arčimo (i) građevinsko zemlljište.

Pobuna futoških kupusara nam, pak, govori da su resursi, ograničeni. Stoga je vreme da preispitamo dosadašnju urbanističku politiku, a ne da svakodnevno veliki grad usisavanjem proždire obližnja sela i poljoprivedna imanja.