Ugovor o zakupu stana: Šta sve treba da sadrži, od čega sve štiti i da li može biti usmen?
Iznenadno povećanje kirije, izbacivanje iz stana, stanodavac koji "upada" u stan kad poželi - ovo su neki od problema sa kojiam se susreću podstanari, a postoji jednostavan način da zaštite.
U pitanju je potpisivanje ugovora. Kako piše Nova.rs, osim što ugovor štiti podstanara od toga da ostane bez krova nad glavom ili da mora da plaća duplo veću kiriju, i stanodavac ima garanciju da će novac od rente redovno dobijati, kao i da zakupac neće demolirati stan.
Ugovor o zakupu, koji potpisuju stanodavac i podstanar, zapravo je dokument na osnovu kojeg se vlasnik nekretnine obavezuje da će, u ovom slučaju stan, dati podstanaru na korišćenje, u zamenu za određenu novčanu naknadu, na određeni vremenski period.
Inače, opšte odredbe ovog ugovora regulisane su Zakonom o obligacionim odnosima, a posebne odredbe se nalaze u Zakonu o stanovanju.
Šta treba da piše u ugovoru?
Naravno, prva stvar koja mora da bude definisana ugovorom je predmet zakupa, jer to ne mora da bude stan. Ugovor treba da poseduje i datum i mesto potpisivanja, kao i opšte podatke o stanu, kao što su adresa, struktura i površina, broj katastarske parcele na kojoj se nalazi, opremljenost i slično.
Takođe, jedan od najvažnijih elemenata je i visina kirije. Iako će svaki podstanar reći da za kiriju daje nekoliko stotina evra mesečno, naknada za stanovanje zapravo ne mora da bude novac, već i neki proizvod ili usluga. Ipak, činjenica je da se ovakvi slučajevi dešavaju retko ili gotovo nikad.
Takođe, iako većina podstanara plaća kiriju jednom mesečno, to ne mora uvek da bude slučaj, jer se ugovorom definiše i rok plaćanja. Što se tiče valute u kojoj se plaća kirija, ona se takođe definiše ugovorom.
Potom, u ugovoru treba da bude definisano vreme trajanja zakupa, koje je najčešće godinu dana. To može biti i neki drugi vremenski period, ali je važno da on bude definisan, jer se u suprotnom smatra da je zakup zaključen na neodređeno vreme.
Kada je ugovor na neodređeno vreme, i stanodavac i podstanar imaju pravo da raskinu potpisani ugovor u otkaznom roku, koji je u slučaju zakupa stana, prema Zakonu o stanovanju, tri meseca, mada je u praksi on često kraći, ali je bitno da bude definisan. Ovo su osnovni elementi ugovora, a ako neki od njih nedostaje, punovažnost ugovora se dovodi u pitanje.
Takođe, postoji i drugi elementi, koji ne moraju da budu definisani ugovorom, poput visine depozita, kućnog reda ili toga ko plaća račune.
Još jedna stavka koja se često definiše ugovorom jeste da vlasnik svom podstanaru omogućuje miran boravak u stanu. To bi u praksi značilo da stanodavac ne može tek tako da "bane" u stan.
Da li ugovor može da bude usmen?
Ugovor o zakupu stana ne mora da bude potpisan, već može da bude sklopljen i usmeno. Međutim, pravnici ipak preporučuju potpisivanje ugovora u papirnoj formi. Jednostavno, ukoliko jedna od strana prekrši ugovor, teže je dokazati odredbe ugovora ukoliko on zapravo nije potpisan.
Takođe, ugovor o zakupu je potpuno validan i kada stanar nije prijavljen.
"Stanodavci nemaju zakonsku obavezu da prijave stanare policiji i nerado to čine, ali moraju da plate porez na izdavanje koji se plaća tromesečno. Ipak, ugovor je svakako validan, pa stanodavac koji nije platio porez za stanara može svakako da ode kod advokata i pokrene postupak, ukoliko smatra da su njegova prava naznačena u ugovoru ugrožena", objasnila je nedavno za Nova.rs agent za nekretnine Katarina Lazarević.
Na kraju, ugovor o zakup je punovažan čak i kada nije overen kod notara. Zapravo, kod notara se ne overava ugovor, već potpis, što znači da notar ne proverava sadržaj ugovora, nego identitet onih koji su ugovor potpisali.
Kako ugovor štiti i stanodavca i zakupca?
Karakteristika ugovora između stanodavca i podstanara je da on štiti obe strane.
Primera radi, ako podstanar u jednom trenutku prestane da plaća kiriju, stanodavac može da raskine ugovor. Međutim, on je pre toga dužan da opomene podstanara, pa tek ako ne plati kiriju ni nakon 15 dana, sledi raskid ugovora.
S druge strane, ako je ugovor potpisan na godinu dana, poslodavac ne može pre toga da poveća kiriju, što štiti zakupca. Ipak, može da poveća rentu ako ugovor istekne, a obe strane odluče da će podstanar i dalje živeti u tom stanu.
"Uvek preporučujem potpisivanje ugovora, jer u tom slučaju stanodavac ne može da poveća kiriju kad on to poželi. Zakon o Obligacionim odnosima, doduše, priznaje i usmeni dogovor, kada je otkazni rok 15 dana, ali je najsigurnije potpisivanje ugovora", objasnio je ranije za portal Nova.rs procenitelj i sudski veštak Milić Đoković.
Takođe, ako je definisan ugovorom, i depozit služi kao vrsta zaštite za stanodavca. Pravnici preporučuju da depozit bure bar jednak, ako ne i veći od jedne mesečne kirije. Ukoliko je šteta u stanu ili dugovanje za račune veće od iznosa depozita, stanodavac ima pravo da zatraži nadoknadu od zakupca. Depozit takođe služi i kao garancija da podstanar neće otkazati ugovor pre isteka ugovora.
Pročitaj još
Takođe, ukoliko se u stanu nešto pokvari, ali ne namerom podstanara ili njegovim nemarom, stanodavac je dužan da popravi sve ono što će nakon zakupčevog iseljenja ostati u stanu. Ugovor, naravno, može da propisuje drugačije, ali u praksi vlasnik popravlja sve ono što mu pripada u stanu.
Potom, ugovoreni otkazni rok štiti vlasnika stana od iznenadnog ostanka bez prihoda, ali i podstanara od toga da ostane bez krova nad glavom.
Ipak, bez obzira na to koliki je dogovoreni otkazni rok, on ne može da se da u "nevreme", odnosno u situacijama u kojima bi to za podstanara bilo vidno nepravedno, primera radi, trudnici koja treba da se porodi za nekoliko dana.
Kao krajnje rešenje jeste pravna pomoć. Naime, obe strane koje su potpisale ugovor mogu da angažuju advokata i pravdu zatraže na sudu, a za spor će biti nadležan Prvi osnovni sud u Beogradu.
Šta ako ugovor nije potpisan?
Ako pre useljenja nije potpisan ugovor, stanodavac može da zatraži povećanje kirije već za naredni mesec, izbaci podstanara kad poželi, uđe u stan - takođe kada poželi i slično. A u tom slučaju - podstanar nema pravo na zaštitu. Upravo zbog toga je potpisivanje ugovora preporučljivo.
Ukoliko imate potrebu za radnom snagom nudimo vam mogućnost da na jednostavan način oglasite poziciju za posao.
Radno mesto možete oglasiti u odeljku Oglasi za posao ili jednostavno klikom na ovu poruku.
NAJČITANIJE U POSLEDNJIH 72H
Ostalo iz kategorije Info - Srbija
Alta banka se zahvalila klijentima nakon oduzimanje dozvole za rad
31.10.2026.•
0
Alta banka saopštila je da je nad njom pokrenut stečajni postupak, nakon što joj je Narodna banka Srbije oduzela dozvolu za rad.
Udruženje banaka Srbije: Slučaj Alta banke ne utiče na poslovanje ostalih banaka u Srbiji
31.10.2026.•
0
Upravni odbor Udruženja banaka Srbije saopštio je danas da je odluka Narodne banke Srbije (NBS) da Alta banci oduzme dozvolu za rad pojedinačni slučaj koji ne utiče na poslovanje ostalih banaka u Srbiji.
Bivši državni sekretar: Dokumenti ostavljaju digitalni otisak, teško je ukloniti sve tragove
31.10.2026.•
0
Nekadašnji državni sekretar u ministarstvu finansija Slobodan Ilić, ocenio je da su u današnjem stepenu tehnološkog razvoja minimalne mogućnosti da se iz državnih institucija uklone svi tragovi dokumentacije.
Besplatna onlajn Startup akademija za decu iz cele Srbije: Novi ciklus počinje u nedelju
31.10.2026.•
0
Deca uzrasta od osam do 14 godina iz cele Srbije mogu besplatno da se prijave za novi ciklus Startup akademije, koji počinje u nedelju, 1. novembra.
Studenti upozorili na moguće uništavanje dokumentacije u RFZO i sporne uslove za zakup apoteka u Smederevu
31.10.2026.•
0
Studentski pokret upozorio je zaposlene u RFZO i odgovorne u institucijama koje upravljaju javnom imovinom da je uništavanje, uklanjanje, menjanje ili prikrivanje službene dokumentacije nezakonito.
50 najpoznatijih srpskih novinara i urednika zatražilo hitnu obustavu finansiranja medija koji su kršili zakon
31.10.2026.•
0
Skoro 50 medijskih radnika potpisalo je apel u kojem traže da se hitno obustavi finansiranje medija koji su u prethodnom periodu kršili zakon i etički kodeks državnim novcem.
Abazović: Srbi su definitivno nebeski narod, borba za demokratiju da se izučava na svetskim univerzitetima
31.10.2026.•
0
Bivši premijer Crne Gore i predsednik Građanskog pokreta URA Dritan Abazović izjavio je da je borba građana Srbije za demokratiju dostigla nivo koji bi trebalo da se izučava na svetskim univerzitetima.
BIRODI traži od gradova i opština da objave koliko su novca dali Informeru i za koje projekte
31.10.2026.•
0
Biro za društvena istraživanja poziva sve gradove i opštine u Srbiji koji su putem konkursa za projektno sufinansiranje u oblasti javnog informisanja dodeljivali sredstva novinama, internet portalu i televiziji Informer.
Štediše u Alta banci treba da znaju ovo: Oglasila se NBS
31.10.2026.•
0
Narodna banka Srbije oduzela je dozvolu za rad Alta banci i navela da će štediše biti blagovremeno obaveštene u kojoj banci mogu da podignu osigurane depozite, u iznosu do 50.000 evra.
Davor Macura: Od menjačnice u Zemunu do vlasnika Alta banke kojoj je NBS oduzela dozvolu
31.10.2026.•
11
Izvršni odbor Narodne banke Srbije doneo je odluku o oduzimanju dozvole za rad Alta banci, objavila je centralna banka danas u ranim jutarnjim satima. Ime njenog vlasnika Davora Macure ponovo je u žiži javnosti.
Produžena licenca NIS-u, ali neizvesnost ostaje: Budućnost rafinerije zavisi od pregovora MOL-a i Gasproma
31.10.2026.•
0
Produženje američke licence za rad Naftne industrije Srbije do 11. decembra omogućava nastavak rada Rafinerije u Pančevu, ali dugoročno rešenje za budućnost kompanije još uvek nije izvesno.
Srpska lista bez SNS-a: Kako će se promeniti politika Srba na KiM?
31.10.2026.•
4
Nakon pada Srpske napredne stranke, ostaje pitanje Srpske liste, kao produžetka SNS-a na Kosovu i njihovih daljih aktivnosti.
Zbog gašenja Alta banke promenjen račun za uplatu struje u Beogradu, aplikacija nedostupna
31.10.2026.•
9
"Elektroprivreda Srbije" obaveštava domaćinstva i male kupce sa područja Beograda da je od oktobarskog računa promenjen broj tekućeg računa za uplatu.
"Vreme odgovornosti konačno došlo": Još danas 16 minuta tišine ispred Pravnog fakulteta u Beogradu
31.10.2026.•
5
Studenti u blokadi Pravnog fakulteta Univerziteta u Beogradu saopštili su da će danas u 11.52 poslednji put ispred tog fakulteta organizovati 16 minuta tišine za poginule u padu nadstrešnice Železničke stanice.
Kuzmanović: Ekspo se nastavlja, ali ćemo preispitati troškove i raskinuti koruptivne ugovore
31.10.2026.•
7
Kandidat Studentske liste Vladan Kuzmanović izjavio je da će među prvim merama u oblasti građevinarstva biti suspendovanje posebnih zakona, odnosno "leks specijalisa" i preispitivanje velikih javnih investicija.
Đurica: EU da podrži novu vlast u Srbiji konkretnim potezima i otvori Klaster 3
31.10.2026.•
11
Neophodno je da Brisel insistira na mirnoj primopredaji vlasti bez odlaganja, podrži nastojanja nove vlasti u Srbiji za sređivanje države i da reči podrške koje su uputili posle izbora pretoči u konkretna dela.
Alta banci oduzeta dozvola za rad: Sledi stečaj i isplata osiguranih depozita
31.10.2026.•
51
Izvršni odbor Narodne banke Srbije doneo je odluku o oduzimanju dozvole za rad Alta banci a.d. Beograd, saopšteno je noćas iz NBS.
Radić: Poseban problem za Srbiju predstavljaju paralelne bezbednosne i naoružane strukture, regovalo VJT
31.10.2026.•
13
Vojni analitičar Aleksandar Radić rekao je sinoć da u Srbiji u ovom trenutku poseban bezbednosni problem predstavljaju paralelne bezbednosne i naoružane strukture.
Komisija Vrhovnog tužilaštva ispituje zašto Milanu Radoičiću nije određen pritvor zbog slučaja "Banjska"
31.10.2026.•
17
Komisija Vrhovnog javnog tužilaštva, po uputstvu vrhovne tužiteljke Zagorke Dolovac, ispituje i predmet protiv Milana Radoičića, osumnjičenog za organizovanje oružanog sukoba u Banjskoj na severu Kosova, saznaje Nova.rs.
Komentari 7
Lola
Miki
sto se tice iznajmljivanja svako ko je stanovao, zna kako izgleda dokazati da je neka steta postojala, da nije toliko visoka pa da depozit ceo ode.... ugovor i sve crno-belo
Ha
Komentari čitalaca na objavljene vesti nisu stavovi redakcije portala 021 i predstavljaju privatno mišljenje anonimnog autora.
Redakcija 021 zadržava pravo izbora i modifikacije pristiglih komentara i nema nikakvu obavezu obrazlaganja svojih odluka.
Ukoliko je vaše mišljenje napisano bez gramatičkih i pravopisnih grešaka imaće veće šanse da bude objavljeno. Komentare pisane velikim slovima u većini slučajeva ne objavljujemo.
Pisanje komentara je ograničeno na 1.500 karaktera.
Napiši komentar