Ugovor o zakupu stana: Šta sve treba da sadrži, od čega sve štiti i da li može biti usmen?
Iznenadno povećanje kirije, izbacivanje iz stana, stanodavac koji "upada" u stan kad poželi - ovo su neki od problema sa kojiam se susreću podstanari, a postoji jednostavan način da zaštite.
Foto: Pixabay
U pitanju je potpisivanje ugovora. Kako piše Nova.rs, osim što ugovor štiti podstanara od toga da ostane bez krova nad glavom ili da mora da plaća duplo veću kiriju, i stanodavac ima garanciju da će novac od rente redovno dobijati, kao i da zakupac neće demolirati stan.
Ugovor o zakupu, koji potpisuju stanodavac i podstanar, zapravo je dokument na osnovu kojeg se vlasnik nekretnine obavezuje da će, u ovom slučaju stan, dati podstanaru na korišćenje, u zamenu za određenu novčanu naknadu, na određeni vremenski period.
Inače, opšte odredbe ovog ugovora regulisane su Zakonom o obligacionim odnosima, a posebne odredbe se nalaze u Zakonu o stanovanju.
Šta treba da piše u ugovoru?
Naravno, prva stvar koja mora da bude definisana ugovorom je predmet zakupa, jer to ne mora da bude stan. Ugovor treba da poseduje i datum i mesto potpisivanja, kao i opšte podatke o stanu, kao što su adresa, struktura i površina, broj katastarske parcele na kojoj se nalazi, opremljenost i slično.
Takođe, jedan od najvažnijih elemenata je i visina kirije. Iako će svaki podstanar reći da za kiriju daje nekoliko stotina evra mesečno, naknada za stanovanje zapravo ne mora da bude novac, već i neki proizvod ili usluga. Ipak, činjenica je da se ovakvi slučajevi dešavaju retko ili gotovo nikad.
Takođe, iako većina podstanara plaća kiriju jednom mesečno, to ne mora uvek da bude slučaj, jer se ugovorom definiše i rok plaćanja. Što se tiče valute u kojoj se plaća kirija, ona se takođe definiše ugovorom.
Potom, u ugovoru treba da bude definisano vreme trajanja zakupa, koje je najčešće godinu dana. To može biti i neki drugi vremenski period, ali je važno da on bude definisan, jer se u suprotnom smatra da je zakup zaključen na neodređeno vreme.
Kada je ugovor na neodređeno vreme, i stanodavac i podstanar imaju pravo da raskinu potpisani ugovor u otkaznom roku, koji je u slučaju zakupa stana, prema Zakonu o stanovanju, tri meseca, mada je u praksi on često kraći, ali je bitno da bude definisan. Ovo su osnovni elementi ugovora, a ako neki od njih nedostaje, punovažnost ugovora se dovodi u pitanje.
Takođe, postoji i drugi elementi, koji ne moraju da budu definisani ugovorom, poput visine depozita, kućnog reda ili toga ko plaća račune.
Još jedna stavka koja se često definiše ugovorom jeste da vlasnik svom podstanaru omogućuje miran boravak u stanu. To bi u praksi značilo da stanodavac ne može tek tako da "bane" u stan.
Da li ugovor može da bude usmen?
Ugovor o zakupu stana ne mora da bude potpisan, već može da bude sklopljen i usmeno. Međutim, pravnici ipak preporučuju potpisivanje ugovora u papirnoj formi. Jednostavno, ukoliko jedna od strana prekrši ugovor, teže je dokazati odredbe ugovora ukoliko on zapravo nije potpisan.
Takođe, ugovor o zakupu je potpuno validan i kada stanar nije prijavljen.
"Stanodavci nemaju zakonsku obavezu da prijave stanare policiji i nerado to čine, ali moraju da plate porez na izdavanje koji se plaća tromesečno. Ipak, ugovor je svakako validan, pa stanodavac koji nije platio porez za stanara može svakako da ode kod advokata i pokrene postupak, ukoliko smatra da su njegova prava naznačena u ugovoru ugrožena", objasnila je nedavno za Nova.rs agent za nekretnine Katarina Lazarević.
Na kraju, ugovor o zakup je punovažan čak i kada nije overen kod notara. Zapravo, kod notara se ne overava ugovor, već potpis, što znači da notar ne proverava sadržaj ugovora, nego identitet onih koji su ugovor potpisali.
Kako ugovor štiti i stanodavca i zakupca?
Karakteristika ugovora između stanodavca i podstanara je da on štiti obe strane.
Primera radi, ako podstanar u jednom trenutku prestane da plaća kiriju, stanodavac može da raskine ugovor. Međutim, on je pre toga dužan da opomene podstanara, pa tek ako ne plati kiriju ni nakon 15 dana, sledi raskid ugovora.
S druge strane, ako je ugovor potpisan na godinu dana, poslodavac ne može pre toga da poveća kiriju, što štiti zakupca. Ipak, može da poveća rentu ako ugovor istekne, a obe strane odluče da će podstanar i dalje živeti u tom stanu.
"Uvek preporučujem potpisivanje ugovora, jer u tom slučaju stanodavac ne može da poveća kiriju kad on to poželi. Zakon o Obligacionim odnosima, doduše, priznaje i usmeni dogovor, kada je otkazni rok 15 dana, ali je najsigurnije potpisivanje ugovora", objasnio je ranije za portal Nova.rs procenitelj i sudski veštak Milić Đoković.
Takođe, ako je definisan ugovorom, i depozit služi kao vrsta zaštite za stanodavca. Pravnici preporučuju da depozit bure bar jednak, ako ne i veći od jedne mesečne kirije. Ukoliko je šteta u stanu ili dugovanje za račune veće od iznosa depozita, stanodavac ima pravo da zatraži nadoknadu od zakupca. Depozit takođe služi i kao garancija da podstanar neće otkazati ugovor pre isteka ugovora.
Pročitaj još
Takođe, ukoliko se u stanu nešto pokvari, ali ne namerom podstanara ili njegovim nemarom, stanodavac je dužan da popravi sve ono što će nakon zakupčevog iseljenja ostati u stanu. Ugovor, naravno, može da propisuje drugačije, ali u praksi vlasnik popravlja sve ono što mu pripada u stanu.
Potom, ugovoreni otkazni rok štiti vlasnika stana od iznenadnog ostanka bez prihoda, ali i podstanara od toga da ostane bez krova nad glavom.
Ipak, bez obzira na to koliki je dogovoreni otkazni rok, on ne može da se da u "nevreme", odnosno u situacijama u kojima bi to za podstanara bilo vidno nepravedno, primera radi, trudnici koja treba da se porodi za nekoliko dana.
Kao krajnje rešenje jeste pravna pomoć. Naime, obe strane koje su potpisale ugovor mogu da angažuju advokata i pravdu zatraže na sudu, a za spor će biti nadležan Prvi osnovni sud u Beogradu.
Šta ako ugovor nije potpisan?
Ako pre useljenja nije potpisan ugovor, stanodavac može da zatraži povećanje kirije već za naredni mesec, izbaci podstanara kad poželi, uđe u stan - takođe kada poželi i slično. A u tom slučaju - podstanar nema pravo na zaštitu. Upravo zbog toga je potpisivanje ugovora preporučljivo.
Ukoliko imate potrebu za radnom snagom nudimo vam mogućnost da na jednostavan način oglasite poziciju za posao.
Radno mesto možete oglasiti u odeljku Oglasi za posao ili jednostavno klikom na ovu poruku.
NAJČITANIJE U POSLEDNJIH 72H
Ostalo iz kategorije Info - Srbija
ANKETA: Poskupljuju vozne karte - opravdano ili ne?
17.06.2026.•
3
Cene voznih karata poskupeće od 15. jula za oko 10 odsto, saopštilo je nedavno preduzeće Srbijavoz.
Objavljena rešenja testa iz izbornog predmeta
17.06.2026.•
0
Osmaci su danas, 17. juna u okviru male mature polagali test iz izbornog predmeta - geografije, biologije, istorije, fizike ili hemije.
VIDEO: Novoizabrani predsednik Vrhovnog suda Miroljub Tomić položio zakletvu u Skupštini Srbije
17.06.2026.•
0
Novoizabrani predsednik Vrhovnog suda Miroljub Tomić položio je danas zakletvu u Skupštini Srbije pred narodnim poslanicima i članovima Visokog saveta sudstva.
DNEVNI KVIZ: Deset pitanja - evo i poklona
17.06.2026.•
7
Novi 021.rs dnevni kviz u kom vas darujemo je pred vama.
Na dečaka u Mladenovcu pala metalna konstrukcija: U teškom stanju prevezen u Dečiju bolnicu
17.06.2026.•
0
Dvanestogodišnji dečak teško je povređen protekle noći u Mladenovcu kada je na njega pala metalna konstrukcija.
Tužiteljka Paunović: Veselin Milić će verovatno biti pušten kada istekne pritvor od 30 dana
17.06.2026.•
5
Smenjeni šef beogradske policije Veselin Milić, jedan od optuženih u slučaju ubistva na Senjaku, prema svemu sudeći moraće da bude pušten na slobodu, nakon što istekne pritvor koji je produžen za 30 dana.
Poslanici Skupštine Srbije od danas razmatraju "Mrdićeve zakone" i druge tačke dnevnog reda
17.06.2026.•
2
Skupština Srbije danas, 17. juna počinje zasedanje na kojem će se, između ostalog, razmatrati i izmene takozvanih "Mrdićevih zakona".
Osmaci danas polažu poslednji test male mature - izborni predmet
17.06.2026.•
0
Osmaci danas, 17. juna u okviru male mature polažu test iz izbornog predmeta - geografije, biologije, istorije, fizike ili hemije.
Kompanija Ziđin demantovala da je došlo do eksplozije u rudniku u Boru
16.06.2026.•
2
Kompanija "Ziđin Majning" saopštila je danas da se na društvenim mrežama pojavio snimak eksplozije u rudniku, ali je demantovala da se ta eksplozija dogodila u rudniku "Čukaru Peki" u Boru.
Skupština kaznila Tepić i Ponoša: Po 13.000 smanjena plata
16.06.2026.•
7
Skupštinski Odbor za administrativno-budžetska i mandatno-imunitetska pitanja danas je odlučio da opozicionim poslanicima Mariniki Tepić i Zdravku Ponošu od plata bude odbijeno po 13.078 dinara.
OFAC dao NIS-u još 15 dana: Licenca važi do 1. jula
16.06.2026.•
9
Kancelarija za kontrolu stranih sredstava Ministarstva fiansija SAD (OFAC) produžila je operativnu licencu NIS-u, saznaje RTS iz Vašingtona.
DNEVNI KVIZ: Deset pitanja - sad ili nikad
16.06.2026.•
13
Novi 021.rs dnevni kviz je tu, a tu je i nova prilika za rekord.
Troje dece među osmoro lakše povređenih u sudaru kod Smedereva
16.06.2026.•
0
U sudaru dva automobila na obilaznici kod smederevskog sela Petrijevo lakše su povređeni svi putnici oba vozila - ukupno osmoro.
Venecijanska komisija objavila mišljenje na reviziju Mrdićevih zakona
16.06.2026.•
8
Venecijanska komisija pripremila je naknadno mišljenje na hitno mišljenje o tzv. "Mrdićevim zakonima" i objasnila koji nedostaci nisu još uvek uklonjeni.
"Čašćenje penzionera" ili socijalna politika: Koliko koštaju Vučićeve predizborne mere?
16.06.2026.•
4
Najave povećanja penzija i plata, jednokratnih pomoći, jeftinijih lekova i vaučera za banjski odmor za penzionere sve više se tumače kao deo predizbornih aktivnosti, a ne kao sistemska socijalna politika.
Vučić: EU je mogla da primi nove članove i pre pet, sedam i deset godina
16.06.2026.•
12
Predsednik Srbije Aleksandar Vučić rekao je da je EU mogla da primi nove članice i pre "pet, sedam i deset godina"
MUP traži 100 novih pripadnika za obezbeđenje ličnosti i objekata
16.06.2026.•
7
Ministarstvo unutrašanjih poslova je raspisalo konkurs za prijem 100 osoba u Jedinicu za obezbeđenje određenih ličnosti i objekata (JZO).
Komentari 7
Lola
Miki
sto se tice iznajmljivanja svako ko je stanovao, zna kako izgleda dokazati da je neka steta postojala, da nije toliko visoka pa da depozit ceo ode.... ugovor i sve crno-belo
Ha
Komentari čitalaca na objavljene vesti nisu stavovi redakcije portala 021 i predstavljaju privatno mišljenje anonimnog autora.
Redakcija 021 zadržava pravo izbora i modifikacije pristiglih komentara i nema nikakvu obavezu obrazlaganja svojih odluka.
Ukoliko je vaše mišljenje napisano bez gramatičkih i pravopisnih grešaka imaće veće šanse da bude objavljeno. Komentare pisane velikim slovima u većini slučajeva ne objavljujemo.
Pisanje komentara je ograničeno na 1.500 karaktera.
Napiši komentar