Ugovor o zakupu stana: Šta sve treba da sadrži, od čega sve štiti i da li može biti usmen?
Iznenadno povećanje kirije, izbacivanje iz stana, stanodavac koji "upada" u stan kad poželi - ovo su neki od problema sa kojiam se susreću podstanari, a postoji jednostavan način da zaštite.
Foto: Pixabay
U pitanju je potpisivanje ugovora. Kako piše Nova.rs, osim što ugovor štiti podstanara od toga da ostane bez krova nad glavom ili da mora da plaća duplo veću kiriju, i stanodavac ima garanciju da će novac od rente redovno dobijati, kao i da zakupac neće demolirati stan.
Ugovor o zakupu, koji potpisuju stanodavac i podstanar, zapravo je dokument na osnovu kojeg se vlasnik nekretnine obavezuje da će, u ovom slučaju stan, dati podstanaru na korišćenje, u zamenu za određenu novčanu naknadu, na određeni vremenski period.
Inače, opšte odredbe ovog ugovora regulisane su Zakonom o obligacionim odnosima, a posebne odredbe se nalaze u Zakonu o stanovanju.
Šta treba da piše u ugovoru?
Naravno, prva stvar koja mora da bude definisana ugovorom je predmet zakupa, jer to ne mora da bude stan. Ugovor treba da poseduje i datum i mesto potpisivanja, kao i opšte podatke o stanu, kao što su adresa, struktura i površina, broj katastarske parcele na kojoj se nalazi, opremljenost i slično.
Takođe, jedan od najvažnijih elemenata je i visina kirije. Iako će svaki podstanar reći da za kiriju daje nekoliko stotina evra mesečno, naknada za stanovanje zapravo ne mora da bude novac, već i neki proizvod ili usluga. Ipak, činjenica je da se ovakvi slučajevi dešavaju retko ili gotovo nikad.
Takođe, iako većina podstanara plaća kiriju jednom mesečno, to ne mora uvek da bude slučaj, jer se ugovorom definiše i rok plaćanja. Što se tiče valute u kojoj se plaća kirija, ona se takođe definiše ugovorom.
Potom, u ugovoru treba da bude definisano vreme trajanja zakupa, koje je najčešće godinu dana. To može biti i neki drugi vremenski period, ali je važno da on bude definisan, jer se u suprotnom smatra da je zakup zaključen na neodređeno vreme.
Kada je ugovor na neodređeno vreme, i stanodavac i podstanar imaju pravo da raskinu potpisani ugovor u otkaznom roku, koji je u slučaju zakupa stana, prema Zakonu o stanovanju, tri meseca, mada je u praksi on često kraći, ali je bitno da bude definisan. Ovo su osnovni elementi ugovora, a ako neki od njih nedostaje, punovažnost ugovora se dovodi u pitanje.
Takođe, postoji i drugi elementi, koji ne moraju da budu definisani ugovorom, poput visine depozita, kućnog reda ili toga ko plaća račune.
Još jedna stavka koja se često definiše ugovorom jeste da vlasnik svom podstanaru omogućuje miran boravak u stanu. To bi u praksi značilo da stanodavac ne može tek tako da "bane" u stan.
Da li ugovor može da bude usmen?
Ugovor o zakupu stana ne mora da bude potpisan, već može da bude sklopljen i usmeno. Međutim, pravnici ipak preporučuju potpisivanje ugovora u papirnoj formi. Jednostavno, ukoliko jedna od strana prekrši ugovor, teže je dokazati odredbe ugovora ukoliko on zapravo nije potpisan.
Takođe, ugovor o zakupu je potpuno validan i kada stanar nije prijavljen.
"Stanodavci nemaju zakonsku obavezu da prijave stanare policiji i nerado to čine, ali moraju da plate porez na izdavanje koji se plaća tromesečno. Ipak, ugovor je svakako validan, pa stanodavac koji nije platio porez za stanara može svakako da ode kod advokata i pokrene postupak, ukoliko smatra da su njegova prava naznačena u ugovoru ugrožena", objasnila je nedavno za Nova.rs agent za nekretnine Katarina Lazarević.
Na kraju, ugovor o zakup je punovažan čak i kada nije overen kod notara. Zapravo, kod notara se ne overava ugovor, već potpis, što znači da notar ne proverava sadržaj ugovora, nego identitet onih koji su ugovor potpisali.
Kako ugovor štiti i stanodavca i zakupca?
Karakteristika ugovora između stanodavca i podstanara je da on štiti obe strane.
Primera radi, ako podstanar u jednom trenutku prestane da plaća kiriju, stanodavac može da raskine ugovor. Međutim, on je pre toga dužan da opomene podstanara, pa tek ako ne plati kiriju ni nakon 15 dana, sledi raskid ugovora.
S druge strane, ako je ugovor potpisan na godinu dana, poslodavac ne može pre toga da poveća kiriju, što štiti zakupca. Ipak, može da poveća rentu ako ugovor istekne, a obe strane odluče da će podstanar i dalje živeti u tom stanu.
"Uvek preporučujem potpisivanje ugovora, jer u tom slučaju stanodavac ne može da poveća kiriju kad on to poželi. Zakon o Obligacionim odnosima, doduše, priznaje i usmeni dogovor, kada je otkazni rok 15 dana, ali je najsigurnije potpisivanje ugovora", objasnio je ranije za portal Nova.rs procenitelj i sudski veštak Milić Đoković.
Takođe, ako je definisan ugovorom, i depozit služi kao vrsta zaštite za stanodavca. Pravnici preporučuju da depozit bure bar jednak, ako ne i veći od jedne mesečne kirije. Ukoliko je šteta u stanu ili dugovanje za račune veće od iznosa depozita, stanodavac ima pravo da zatraži nadoknadu od zakupca. Depozit takođe služi i kao garancija da podstanar neće otkazati ugovor pre isteka ugovora.
Pročitaj još
Takođe, ukoliko se u stanu nešto pokvari, ali ne namerom podstanara ili njegovim nemarom, stanodavac je dužan da popravi sve ono što će nakon zakupčevog iseljenja ostati u stanu. Ugovor, naravno, može da propisuje drugačije, ali u praksi vlasnik popravlja sve ono što mu pripada u stanu.
Potom, ugovoreni otkazni rok štiti vlasnika stana od iznenadnog ostanka bez prihoda, ali i podstanara od toga da ostane bez krova nad glavom.
Ipak, bez obzira na to koliki je dogovoreni otkazni rok, on ne može da se da u "nevreme", odnosno u situacijama u kojima bi to za podstanara bilo vidno nepravedno, primera radi, trudnici koja treba da se porodi za nekoliko dana.
Kao krajnje rešenje jeste pravna pomoć. Naime, obe strane koje su potpisale ugovor mogu da angažuju advokata i pravdu zatraže na sudu, a za spor će biti nadležan Prvi osnovni sud u Beogradu.
Šta ako ugovor nije potpisan?
Ako pre useljenja nije potpisan ugovor, stanodavac može da zatraži povećanje kirije već za naredni mesec, izbaci podstanara kad poželi, uđe u stan - takođe kada poželi i slično. A u tom slučaju - podstanar nema pravo na zaštitu. Upravo zbog toga je potpisivanje ugovora preporučljivo.
Ukoliko imate potrebu za radnom snagom nudimo vam mogućnost da na jednostavan način oglasite poziciju za posao.
Radno mesto možete oglasiti u odeljku Oglasi za posao ili jednostavno klikom na ovu poruku.
NAJČITANIJE U POSLEDNJIH 72H
Ostalo iz kategorije Info - Srbija
Više od hiljadu evra za mesec u domu: Rast cena u staračkim domovima u Srbiji pretvara osnovnu negu u luksuz
16.03.2026.•
3
Prvog februara na snagu je stupilo novo povećanje cena domova za stare. Od državnih domova, gde su cene povećane za oko 30 odsto, do pojedinih privatnih domova u kojima je zabeleženo povećanje od čak 50 odsto.
Građani protestovali ispred lokalne TV u Čačku na kojoj je gostovao Vučić
16.03.2026.•
3
Stotinak građana protestovalo je večeras ispred zgrade TV Lav plus u Čačku na kojoj je gostovao predsednik Srbije Aleksandar Vučić.
Izborne liste na kojima bi učestvovali samo mladi neće biti moguće u malim opštinama – nema dovoljno mladih
16.03.2026.•
9
Za trinaest dana u deset opština u Srbiji održaće se lokalni izbori. Jedino mesto u Vojvodini gde će građani i građanke birati novi sastav lokalnog parlamenta je Kula.
Biznis i finansije: Proizvođači flaširane vode u Srbiji žale se na visoke naknade
16.03.2026.•
4
Proizvođači flaširane vode u Srbiji žale se na visoke naknade za pravo eksploatacije prirodnog dobra ida zato nisu konkurentni na regionalnom tržištu, piše mesečnik Biznis i finansije.
Teži put do izgradnje malih elektrana - država menja propise
16.03.2026.•
0
Vlada Srbija usvojila je izmene propisa koje će verovatno znatno otežati i poskupeti izgradnju elektrana na obnovljive izvore energije kapaciteta od 10,8 do 50 kW. Njihova izgradnja je zbog toga privremeno obustavljena.
Opozicija sa Venecijanskom komisijom razgovarala o "Mrdićevim zakonima"
16.03.2026.•
0
Nakon sastanka opozicije sa delegacijom Venecijanske komisije, poslanik i lider Pokreta slobodnih građana Pavle Grbović kaže da je za njega bio jedan od lakših sastanaka u prethodnom periodu.
Puštena studentkinja koja je bila privedena zbog Marka Krička
16.03.2026.•
0
Puštena je studentkinja koja je privedena na saslušanje zbog načelnika Uprave kriminalističke policije Marka Krička tj. lepljenja nalepnica sa njegovim likom. Zbog iste stvari bio je priveden i student Luka Pešić.
Društvo sudija Srbije pozvalo Visoki savet sudstva da bira sudije
16.03.2026.•
0
Društvo sudija Srbije je danas pozvalo Visoki savet sudstva (VSS) da sprovodi jednu od osnovnih ustavnih nadležnosti i obaveza - da bira sudije.
Politički analitičar Gudžić: Primena dva zakona "produžetak agonije za Srbe na Kosovu"
16.03.2026.•
0
Politički analitičar Aleksandar Gudžić ocenio je danas da je početak primene Zakona o strancima i Zakona o vozilima produžetak agonije za Srbe na Kosovu.
U Srbiji u januaru izdate 1.604 građevinske dozvole, 1,5 odsto više nego u isto vreme 2025.
16.03.2026.•
2
U Srbiji su u januaru ove godine izdate 1.604 građevinske dozvole, što je 1,5 odsto više nego u isto vreme 2025. godine, objavio je danas Republički zavod za ststistiku.
Građani Srbije se Povereniku žale i na diskiriminaciju zbog političkih uverenja
16.03.2026.•
2
Šta mislite - zbog čega su se građani Srbije najčešće žalili Povereniku za zaštitu ravnopravnosti?
ANEM: Od početka godine registrovana 52 nova medija u Srbiji
16.03.2026.•
0
Od početka 2026. godine u Srbiji su zvanično registrovana ukupno 52 nova medija, pokazuju podaci Registra medija Agencije za privredne registre (APR).
Da li bi Srbija bila spremna za nuklearni sukob?
16.03.2026.•
27
Rat u Iranu ponovo je otvorio pitanje rizika od nuklearnog rata i da li u Srbiji postoje sistemi civilne zaštite i infrastruktura koja treba da zaštiti stanovništvo od potencijalnog nuklearnog sukoba - da li smo spremni?
Poskupelo gorivo na Kosovu
16.03.2026.•
0
Od danas se cene goriva na Kosovu, u zavisnosti od kompanije, kreću od 1,53 do 1,6 evra po litru evro-dizela, dok cena benzina iznosi od 1,34 do 1,38 evra po litru.
FOTO: Sudar motocikla i kamiona na putu Valjevo-Šabac, povređen vozač dvotočkaša
16.03.2026.•
0
Motociklista je povređen u udesu koji se jutros dogodio u naselju Belotić na putu Valjevo-Šabac.
Zbog ugrožavanja sigurnosti Marka Krička lepljenjem nalepnica: Danas saslušanje još jedne studentkinje
16.03.2026.•
12
Još jedna studentkinja danas će biti saslušana u zgradi SIV-a na Novom Beogradu.
Skoro 9.500 vozača i putnika kažnjeno za nedelju dana zbog nekorišćenja pojasa
16.03.2026.•
8
Saobraćajna policija je u proteklih nedelju dana, tokom pojačane kontrole saobraćaja, otkrila 32.775 prekršaja.
Italijanska IT firma "usred smene" otpustila 348 radnika u Beogradu
16.03.2026.•
42
Italijanska firma za sportsko klađenje "Lottomatica" je u kancelariji u Beogradu otpustila u jednom danu i usred radnog vremenena 348 ljudi.
Pronađeno ukradeno sanitetsko vozilo Hitne pomoći u Vranju
16.03.2026.•
0
Sanitetsko vozilo Hitne pomoći u Vranju ukradeno je u nedelju, 15. marta uveče.
Poljoprivrednik: Ništa se nije promenilo od prestanka blokada, a nema volje za nove proteste
16.03.2026.•
3
Poljoprivrednik iz Udruženja "Naše mleko" Milan Pajić izjavio je FoNetu da deset dana nakon prestanka blokada i obećanja Ministarstva poljoprivrede suštinski ništa nije promenjeno, niti je pokrenuto.
I Vladimir Đukanović tvrdi da će Srbiju napasti komšije: "Nasušna je potreba da se naoružamo do zuba"
16.03.2026.•
23
Član Predsedništva SNS Vladimir Đukanović naveo je da je "ono što su projekcije i što se uveliko može videti po ponašanju naših komšija, sukob na Balkanu će u nekom trenutku buknuti".
Komentari 7
Lola
Miki
sto se tice iznajmljivanja svako ko je stanovao, zna kako izgleda dokazati da je neka steta postojala, da nije toliko visoka pa da depozit ceo ode.... ugovor i sve crno-belo
Ha
Komentari čitalaca na objavljene vesti nisu stavovi redakcije portala 021 i predstavljaju privatno mišljenje anonimnog autora.
Redakcija 021 zadržava pravo izbora i modifikacije pristiglih komentara i nema nikakvu obavezu obrazlaganja svojih odluka.
Ukoliko je vaše mišljenje napisano bez gramatičkih i pravopisnih grešaka imaće veće šanse da bude objavljeno. Komentare pisane velikim slovima u većini slučajeva ne objavljujemo.
Pisanje komentara je ograničeno na 1.500 karaktera.
Napiši komentar