Dobro je znati: Kako proveriti da li je kuća legalizovana?

Autor: Forbes Srbija

Info

15.06.2025.

05:18

Provera legalnosti objekta predstavlja jedan od ključnih koraka pri kupovini nekretnine.

Dodaj 021.rs kao glavni izvor na Google-u

Bez obzira da li razmišljate o kupovini kuće ili ste već vlasnik objekta koji nije u potpunosti legalizovan, važno je razumeti šta sve podrazumeva postupak legalizacije i kako možete proveriti status objekta, piše Forbes Srbija.

Možda ste se pitali kako da budete sigurni da je kuća koju planirate da kupite potpuno legalna? Ili kako da saznate da li vaš postojeći objekat ima sve potrebne dozvole?

Šta znači da je kuća legalna?

Legalna kuća je objekat koji je izgrađen u skladu sa svim zakonskim propisima ili je naknadno legalizovana kroz postupak ozakonjenja. To znači da vlasnik poseduje građevinsku i upotrebnu dozvolu, odnosno rešenje o ozakonjenju ako je objekat naknadno legalizovan. Legalizacija potvrđuje da je objekat izgrađen prema određenim standardima i da ispunjava tehničke i urbanističke uslove.

Nelegalni objekti, s druge strane, izgrađeni su bez odgovarajućih dozvola i nisu upisani u katastar nepokretnosti. Kupovina takve nekretnine nosi značajne rizike, od nemogućnosti dobijanja kredita do potencijalnih problema pri kasnijoj prodaji.

Da li ste znali da cena legalizovane kuće može biti i do 30 odsto veća od cene slične nelegalizovane nekretnine? Ovo jasno govori koliko kupci cene pravnu sigurnost koju donosi legalizacija.

Kako proveriti status legalizacije kuće?

Postoji nekoliko načina da proverite da li je kuća legalizovana:

Provera kroz Katastar nepokretnosti

Najsigurniji način da proverite status legalizacije je uvid u podatke Katastra nepokretnosti. To možete učiniti:

1. Onlajn - preko sajta Republičkog geodetskog zavoda,

2. Lično - posetom nadležnoj službi katastra u opštini gde se nekretnina nalazi,

3. Kod javnog beležnika,

4. Uz pomoć pravnog savetnika koji će vas voditi kroz proces.

Za proveru potrebno je da znate:

- Naziv opštine

- Naziv katastarske opštine

- Broj parcele

List nepokretnosti sadrži podatke o vlasništvu, ali i o tome da li je objekat upisan sa građevinskom i upotrebnom dozvolom ili je legalizovan kroz postupak ozakonjenja.

Provera kroz opštinsku dokumentaciju

Druga opcija je provera kroz dokumentaciju koju poseduje lokalna samouprava. Da biste to uradili:

1. Posetite odeljenje za urbanizam u opštini gde se nekretnina nalazi;

2. Podnesite zahtev za uvid u dokumentaciju o objektu;

3. Pripremite podatke o adresi i katastarskoj parceli.

U opštini možete saznati da li za predmetni objekat postoji građevinska i/ili upotrebna dozvola, ili je možda pokrenut postupak ozakonjenja.

Provera kod prodavca

Prilikom kupovine kuće, od prodavca bi trebalo da zatražite sledeću dokumentaciju:

- List nepokretnosti (ne stariji od 15 dana)

- Građevinsku dozvolu

- Rešenje o ozakonjenju

- Projekat izvedenog objekta

Ukoliko prodavac ne može da vam dostavi ova dokumenta, to je znak za oprez i potrebno je detaljnije istražiti status objekta.

Dokumentacija potrebna za legalizaciju kuće

Ako se ispostavi da kuća nije legalizovana, evo koje dokumente morate pripremiti za postupak ozakonjenja:

1. Dokaz o pravu svojine na objektu - list nepokretnosti ili drugi dokaz o pravu svojine na zemljištu,

2. Geodetski snimak objekta - izrađen od strane ovlašćene geodetske organizacije,

3. Izveštaj o zatečenom stanju objekta - sa elaboratom geodetskih radova,

4. Dokaz o uplati takse za ozakonjenje - visina takse zavisi od površine i namene objekta,

5. Saglasnosti - u zavisnosti od lokacije objekta, mogu biti potrebne različite saglasnosti (npr. od Zavoda za zaštitu spomenika kulture)

Kompletan postupak ozakonjenja može trajati prilično dugo, u zavisnosti od složenosti slučaja i ažurnosti nadležnih službi.

Kako izgleda postupak legalizacije kuće?

Postupak legalizacije, odnosno ozakonjenja, odvija se kroz nekoliko faza:

1. Podnošenje zahteva

Postupak počinje podnošenjem zahteva za ozakonjenje nadležnom opštinskom ili gradskom organu.

2. Dostavljanje potrebne dokumentacije

Nakon podnošenja zahteva, potrebno je dostaviti svu prethodno navedenu dokumentaciju (pročitati detaljno zakon). Nadležni organ će vas obavestiti ako je potrebno dopuniti dokumentaciju.

3. Plaćanje takse za ozakonjenje

Visina takse zavisi od površine i namene objekta:

- Za stambene objekte do 100 m² - 5.000 dinara

- Za stambene objekte od 100 do 200 m² - 15.000 dinara

- Za stambene objekte od 200 do 300 m² - 20.000 dinara

- Za stambene objekte preko 300 m² - 50.000 dinara

4. Izdavanje rešenja o ozakonjenju

Nakon što nadležni organ utvrdi da su ispunjeni svi uslovi i da je plaćena taksa, izdaje rešenje o ozakonjenju objekta. Ovo rešenje predstavlja pravni osnov za upis prava svojine u katastru nepokretnosti.

5. Upis u katastar nepokretnosti

Poslednji korak je upis objekta u katastar nepokretnosti, što se obavlja po službenoj dužnosti na osnovu rešenja o ozakonjenju.

Pored provere legalnosti same kuće, potrebno je obratiti pažnju i na:

- Pravo svojine na zemljištu – Da li je vlasnik kuće ujedno i vlasnik zemljišta na kojem je kuća izgrađena?

- Terete i ograničenja – Da li na nekretnini postoje zabeležbe?

- Urbanističke parametre – Da li je objekat izgrađen u skladu sa važećim urbanističkim planom?

- Infrastrukturu – Da li objekat ima priključke za vodu, struju, kanalizaciju?

OGLASI RADNO MESTO!

Ukoliko imate potrebu za radnom snagom nudimo vam mogućnost da na jednostavan način oglasite poziciju za posao.

Radno mesto možete oglasiti u odeljku Oglasi za posao ili jednostavno klikom na ovu poruku.

Dodaj 021.rs kao glavni izvor na Google-u

Teme

legalizacija nekretnina

Komentari 3

Hronološki Najpopularniji

Borbala sunjog

31.01.2026 • 16:17

Legalizacija

Naš stan je upisan.Da li to znači da je legalizovan. Zgrada je pravljena pre skoro 50 godina bez dozvole.Firma koja je gradila ne postoji već više od 25.godina.

0 1 -1
Beli

03.07.2025 • 19:58

Terase

A bas ti zastakljene terase smetaju? Ne možeš da spavaš zbog toga?

3 3 0
U

15.06.2025 • 11:40

U

Jel to vazi i za terase koje su zastaklene i ozidane?

5 1 +4

Komentari čitalaca na objavljene vesti nisu stavovi redakcije portala 021 i predstavljaju privatno mišljenje anonimnog autora.

Redakcija 021 zadržava pravo izbora i modifikacije pristiglih komentara i nema nikakvu obavezu obrazlaganja svojih odluka.

Ukoliko je vaše mišljenje napisano bez gramatičkih i pravopisnih grešaka imaće veće šanse da bude objavljeno. Komentare pisane velikim slovima u većini slučajeva ne objavljujemo.

Pisanje komentara je ograničeno na 1.500 karaktera.