Na tržištu nekretnina anarhija: Ko kontroliše izdavanje stanova u Srbiji?
Cene kirija u Srbiji su dvostruko veće nego pre dve godine, a ponuda stanova je, zbog platformi koje nude kratkoročni zajam, kao što je AirBnB, sve manja.
Foto: 021.rs
Zakon ne reguliše oblast izdavanja stanova, te na tržištu nekretnina vlada anarhija.
Vlada u Hrvatskoj je odlučila da uvede nova pravila koja drastično utiču na tržište nekretnina.
Stanodavci za izdavanje stana moraju dobiti saglasnost komšija, a ko ne poštuje novi Zakon - plaća kaznu i do 10.000 evra, piše Index.hr.
Najzvučniji deo novog zakona je ograničavanje iznajmljivanja stanova u zgradama, bilo da je reč o kratkoročnom (turističkom) najmu ili o najmu radnicima.
Hrvati su, dakle, na dobrom putu da ograniče masovno izdavanje stanova zakonskom regulativom.
Primenom ovog Zakona, najviše bi ispaštali oni koji daju svoje stanove u zakup putem platformi kao što je AirBnB ili Booking, a koje znatno utiču na cene kirije.
Da bi se stan iznajmio turistima ili stranim radnicima, stanodavci će morati da prikupe saglasnost 80 odsto suvlasnika. Odredbama ovoga člana uređuje se da je za davanje stana u kratkoročni najam i/ili najam za radnike potrebna saglasnost kvalifikovane većine stanara tog stambenog objekta.
Za one suvlasnike koji bez saglasnosti kvalifikovane većine suvlasnika za kratkoročni najam stanova i/ili najam stanova za radnike iznajme stan propisana je novčana kazna od 2.000 do 10.000 evra.
Predlog Zakona naišao je na kritike i negodovanje stanodavaca, uz agrument da "komšije nemaju prava da odlučuju o tome šta će vlasnik da uradi sa svojim stanom".
Kako je u Srbiji?
U međuvremenu, na srpskom tržištu nekretnina, svako diktira svoja pravila. Kratkoročni najam stanova turistima i radnicima niko ne kontroliše, dok je cena kirije i dvtostruko veća nego pre početka rusko-ukrajinskog sukoba.
Glavni problem je taj što su u Srbiji vlasnici nekretnina i ti koji su jedini odgovorni za sve što se dešava u stanu, kaže za Vreme predsednik udruženja profesionalnih upravnika Ljubiša Banovački.
"Logično je da će stanodavci, pogotovo ukoliko poseduju nekoliko nekretnina, želeti da svoje stanove komercijalizuju. To mogu putem kratkoročnog izdavanja, preko Bookinga ili AirBnB ili dugoročno. Kada je u pitanju dugoročno izdavanje, iznos kirije se dogovara direktno sa zakupcima", kaže Banovački.
Prava i obaveze stanodavaca i zakupca definišu se ugovorom između ove dve strane, ali se ipak, u većini slučajeva, stanovi izdaju "na crno" i na osnovu usmenog dogovora.
"Mi kao profesionalni upravnici nemamo nikakve nadležnoati, a ni obaveze u ovakvom odnosu. Upravnici nemaju prava da legitimišu lica koja žive u stanovima, te je jeidna interakcija sa zakupcima ukoliko postoji neki problem ili kvar u stanu", navodi sagovornik Vremena.
Srbija bi mogla da se ugleda na Hrvatsku
Kada je u pitanju primer Hrvatske i novi predlog Zakona njihove Vlade, Banovački kaže da ovaj predlog može znatno doprineti kvalitetu života i interesu celokupne stambene zajednice.
"Svakome ko ima stan u nekoj zgradi je u interesu da zna ko mu je komšija i da svi zajedno učestvuju u poboljšavanju uslova za život. U Srbiji je neophodna bolja zakonska regulacija", smatra on.
Promene predviđene izmenom i dopunom Zakona o stanovanju i održavanju zgrada samo se donekle podudaraju sa hrvatskim Predlogom zakona.
"Izmenom i dopunom Zakona je predviđeno da vlasnik stana ima saglasnost stambene zajednice samo ako želi da izda stan nekom pravnom licu npr. advokatskoj kancelariji, teretani ili turističkoj agenciji. U tim slučajevima je potrebna saglasnost 50 odsto ostalih stanara", dodaje on.
Zaključuje da na izmenama i dopunama ovog Zakona u Srbiji treba još mnogo raditi, te da smo u ovoj oblasti daleko od komšija..
Zakonski preglod o kontrolisanoj kiriji
Inicijativa da se uslovi stanovanja i sam Zakon o stanovanju i održavanju zgrada je bilo, iako još uvek nisu zaživele.
Jedan od autora zakonskog predloga o kontrolisanoj kiriji je Svetislav Kostić, profesor Pravnog fakulteta.
On za Vreme kaže da su zakonska pravila o tome koliko često i za koliki procenat se tačno kirija može na snazi u mnogim evropskim gradovima, te da bi ovaj predlog znatno poboljšao uslove za život u velikim gradovima.
"Ova mera je od znatne pomoći kada urbane sredine postanu preskupe za život običnih ljudi. Time se rast zakupnina ograničava na razumnu meru. Mi trenutno imamo veliki problem zbog toga što sada brojni studenti, zbog cene kirija, odustaju od školovanja u Beogradu, a tržište je potpuno neuređeno", priča Kostić.
Sve je počelo, kako on tvrdi, kada je došlo do ogromnog priliva ruskih i ukrajinskih državljana, koji je stanodavce motivisao da to iskoriste za znatno povećanje svojih prihoda.
"Mi smo tada sastavili ceo Zakon o stanovanju, a ograničavanje zakupnina bi o bio samo jedan od elemenata nove stambene politike. Potrebno je uvesti i obaveznu notarizaciju Ugovora o zakupnini, kao jednu od mera", navodi on.
AirBnB- pretnja tržištu nekretnina i turizmu
Kratkoročni zajam je, kako kaže Kostić, sasvim posebna kategorija, koja ne ugrožava u velikoj meri stambenu zajednicu neke zgrade, a ni potencijalne zakupce, već najviše utiče na oblast turizma.
"AirBnB ima uticaj na porast kirija, ali indirektan. Stanovi koji se inače daju u zakup na duže, tako se povlače sa tržišta. Više se ne nude za dugoročni najam, već najviše turistima", kaže Kostić.
Ovakvi stanovi, dakle, utiču na smanjenje celokupne ponude stambenih objekata na tržištu, ali i predstavljaju veliku konkurenciju hotelima i motelima.
Pročitaj još
Utaja poreza koju niko ne proverava
Direktor turističke agencije YUTA Aleksandar Seničić govorio je ranije za Vreme da platforma AirBnB sa sobom vuče niz opasnosti, jer ovakvu vrstu najma niko ne kontroliše, pa dolazi do raznih poreskih malverzacija.
Upravo zbog toga, ali i zbog manjka stambenog prostora i sumanutih cena kirije, mnoge zemlje su zabranile ili ograničile izdavanje smeštaja na ovakvim platformama, osim ako su u pitanju hoteli, moteli i drugi zvanični objekti.
"Jedini ko može ovo da kontroliše je turistička inspekcija, i to tako što inspektori sami odu do nekog smeštaja. Oni se preko platforme prijave za boravak tamo, pa na licu mesta provere da li vlasnici imaju potrebna dokumenta", objašnjava on.
Dodaje da ovakvi najmovi predstavljaju ozbiljan problem, s obzirom na to da se prihodi ne prijavljuju i stanodavci vrše krivično delo za koje mogu biti gonjeni - utaju poreza.
Ukoliko imate potrebu za radnom snagom nudimo vam mogućnost da na jednostavan način oglasite poziciju za posao.
Radno mesto možete oglasiti u odeljku Oglasi za posao ili jednostavno klikom na ovu poruku.
NAJČITANIJE U POSLEDNJIH 72H
Ostalo iz kategorije Info - Biznis i ekonomija
Rat na Bliskom istoku bi mogao da utiče na uvoz lekova u Srbiju
03.05.2026.•
4
Farmaceutska industrija je druga najveća stavka u strukturi srpskog uvoza, odmah iza nafte, sa deficitom u spoljnotrgovinskoj razmeni koji je premašio 1,16 milijardi evra.
Carine EU na čelik mogle bi da ostave hiljade srpskih radnika bez posla
03.05.2026.•
24
Evropska unija postigla je dogovor o značajnom pooštravanju pravila za uvoz čelika, što bi od 1. jula moglo ozbiljno da ugrozi poslovanje srpske železare i metalskog sektora.
Nekoliko trgovinskih lanaca planira dolazak na srpsko tržište
03.05.2026.•
17
Evropsko maloprodajno tržište prolazi kroz turbulentan period i vidljiv je veliki broj povlačenja investicija, čak i sa daleko razvijenijih tržišta od srpskog.
Najskuplji stan u Srbiji u 2025. godini plaćen 1,8 miliona evra
02.05.2026.•
3
Najskuplji stan u Srbiji koji je prodat tokom 2025. godine plaćen je ukupno 1,8 miliona evra i nalazi se u naselju "Beograd na vodi", dok je najskuplje garažno mesto plaćeno 66.000 evra.
Francuska zadržala maline iz Srbije zbog povećanog nivoa kadmijuma
02.05.2026.•
27
U isporuci malina u Francusku iz Srbije pronađene su dvostruko veće količine kadmijuma nego što je dozvoljeno, objavila je Evropska komisija.
NBS jedini kupac zlata Ziđina: 48,4 milijarde dinara od prodaje
02.05.2026.•
32
Kompletan prihod ostvaren od prodaje zlata, koji je u 2025. godini iznosio oko 48,4 milijardi dinara, kompanija Srbija Ziđin Koper ostvarila je od prodaje tog plemenitog metala Narodnoj banci Srbije (NBS).
Novi način za plaćanje u evrima od 5. maja: Počinje puna primena SEPA sistema u Srbiji
01.05.2026.•
7
U Srbiji će od utorka, 5. maja biti operativno dostupna plaćanja u okviru SEPA sistema.
Plan za nuklearnu energiju u EU: Ulaganje od 241 milijarde evra do 2050.
01.05.2026.•
3
Evropska nuklearna asocijacija "NuclearEurope" predstavila je akcioni plan kojim se predviđa ulaganje od najmanje 241 milijarde evra do 2050. godine u nuklearnu energiju, kako bi se ojačala energetska suverenost EU.
Prvo povećanje kamatnih stopa očekuje se u junu
30.04.2026.•
2
Očekuje se da će zvaničnici Evropske centralne banke povećati kamatne stope najmanje dva puta, počevši od sledećeg sastanka u junu, osim ako povoljan ishod sukoba u Iranu brzo ne vrati cene energije na nivo pre rata.
Objavljene nove cene goriva koje će važiti do 8. maja
30.04.2026.•
3
Objavljene su nove cene goriva koje će važiti do petka, 8. maja.
Država pušta još 30.000 tona dizela iz rezervi, produžena i zabrana izvoza nafte i derivata
30.04.2026.•
2
Vlada Srbije donela je odluku da pusti još 30.000 tona dizela iz rezervi, što je sa prethodno preuzetim količinom od strane naftnih kompanija ukupno 65.000 tona.
Za državu je zaduživanje od tri milijarde evra "izuzetan uspeh": Ekonomista o tome da li je to zaista tako
30.04.2026.•
18
Država je realizovala najveću emisiju državnih obveznica vrednu tri milijarde evra, koju su Narodna banka i Ministarstvo finansija nazvali "izuzetno uspešnom", posebno kada je reč o interesovanju stranih investitora.
AikBank Puls štednje: Srbi bi se osećali spokojno sa 20.000 evra štednje
30.04.2026.•
0
Prvo istraživanje o stavovima građana o štednji pokazalo da je 74% ispitanika ima neki oblik štednje, a da je sigurnost novca važniji faktor od visine kamate kada se štedi u banci.
Mali: Srbija se sada zadužuje povoljnije nego pre 15 godina
30.04.2026.•
39
Ministar finansija Siniša Mali saopštio je da se Srbija danas zadužuje po povoljnijim uslovima nego pre 15 godina, odnosno da je emitovanje obveznica tada bilo skuplje iako su svetski uslovi zaduživanja bili povoljniji.
Ministarka trgovine: Cene nisu porasle nakon isteka uredbe o ograničenju marže
29.04.2026.•
5
Ministarka unutrašnje i spoljne trgovine Jagoda Lazarević izjavila je da nakon isteka uredbe o ograničenju marži nije došlo do porasta cena i njihovog vraćanja na nivo koji je bio pre 1. septembra.
Svetska banka: Inflacija u Srbiji bi mogla da poraste na šest odsto
29.04.2026.•
7
Glavni pritisak na potrošačke cene u Srbiji u narednom periodu dolaziće iz sektora energetike, rečeno je danas u beogradskoj kancelariji Svetske banke.
Ministar Glamočić: Veliki potencijal za jačanje saradnje u poljoprivredi sa Rusijom
29.04.2026.•
12
Ministar poljoprivrede, šumarstva i vodoprivrede Dragan Glamočić izjavio je da Srbija zauzima značajno mesto na svetskoj mapi voćarske proizvodnje, posebno kada je reč o malini.
Evropska komisija pokrenula postupak protiv Mađarske i Slovačke zbog skupljeg goriva za strane vozače
29.04.2026.•
0
Evropska komisija pokrenula je postupak protiv Mađarske i Slovačke zbog diskriminišućih cena goriva za vozače automobila registrovanih u drugim državama članicama.
Država se ponovo zadužila, ovaj put za oko tri milijarde evra
29.04.2026.•
32
Ministarstvo finansija objavilo je da je Srbija danas realizovala još jednu emisiju državnih obveznica, kroz tri tranše u dve valute, ukupno vredne 1,9 milijardi evra i 1,2 milijarde dolara.
U Dubrovniku se razvija AI projekat vredan više od 50 milijardi evra
28.04.2026.•
8
Projekat centra za razvoj i inovacije u oblasti veštačke inteligencije Topusko "Panteon", vredan više od 50 milijardi evra, predstavljen je u Dubrovniku.
Svetska banka: Cene energenata će porasti za 24 odsto, ukupne cene roba će takođe skočiti
28.04.2026.•
1
Svetska banka upozorava da će rat na Bliskom istoku izazvati snažan rast cena energenata za 24 odsto u 2026. godini.
Komentari 62
Istina
Samo u ovakvoj drzavi jos uvek vlada neogranicen kriminal na svim nivoima,mito i korupcija,gde je ispalo da je placanje poreza na extra dobit cista sitnica! Moze li neko od ovi pametnih koji brane sopstvene interese da nama neukim objasne kako u jednoj Nemackoj,Austriji,Svajcarskoj pojjedinci nisu stekli enorman kapital za 20 godina i kako nemaju tolike nekretnine,vec pola stanovnistva zivi u rentiranim stanovima?
Kako to tamo funkcionise poreski sistem i da li je ispravan ili neispravan pa nasi ljudi odlaze tamo da rade i ne vracaju se u ovaj tamni vilajet?
Molim ove bezobzirne i prepametne da ne guraju prst u oko postenom i sirotom narodu i da se suzdrze komentara kojima pokusavaju da amnestiraju klasican lopovluk pidstaknut od najvisih nivoa izvrsne vlasti. Da je srece odavno je trebalo da funkcionise usvojeni zakon.o poreklu imovine,ali kao sto rece nas narod " vrana vrani oci ne vadi"
Vlada
Kako mali Perica zamišlja pravo. Svaka država koja u Ustavu ima utvrđenu nepovredivost privatne svojine ima i zakone kojim se pod posebnim okolnostima to pravo svojine ograničava.
Joca
Rekao sam da se porez vec placa na nekretninu gde se ne zivi i to duplo u odnosu na onu gde zivis.
Lepo sto si taksista sada bih te pitao ko placa pdv na voznju, ti ili kupac tvojih usluga? Mada iskreno nikada mi ni jedan taksista nije izdao fiskalni izgleda da ga ni vi ne placate... Placate pausal koji na kraju plate korisnici vasih usluga. Nije problem da se placa porez ali kao sto znas on ce se ugraditi u cenu.
Komentari čitalaca na objavljene vesti nisu stavovi redakcije portala 021 i predstavljaju privatno mišljenje anonimnog autora.
Redakcija 021 zadržava pravo izbora i modifikacije pristiglih komentara i nema nikakvu obavezu obrazlaganja svojih odluka.
Ukoliko je vaše mišljenje napisano bez gramatičkih i pravopisnih grešaka imaće veće šanse da bude objavljeno. Komentare pisane velikim slovima u većini slučajeva ne objavljujemo.
Pisanje komentara je ograničeno na 1.500 karaktera.
Napiši komentar