Svaku treću nekretninu građani kupili na rizik: Milijarde evra za još nelegalizovane stanove
U prvoj polovini godine vrednost tržišta nepokretnosti Srbije iznosila je 3,3 milijarde evra, saopštio je Republički geodetski zavod.
Više od trećine, odnosno 34 odsto od ukupne vrednosti prometovanih nekretnina ili 1,1 milijardi evra, ostvareno je na delimično regulisanom tržištu. O kakvom tržištu je zapravo reč i zašto stručnjaci upozoravaju da građani upuštanjem u trgovinu na njemu pruzimaju na sebe veliki rizik?
Na tom tržištu su novoizgrađene zgrade, nepokretnosti u izgradnji i one koje nisu nikad korišćene, odnosno one koje se kupuju od investitora. Reč je uglavnom o zgradama koje imaju građevinsku dozvolu, ali nemaju upotrebnu dozvolu, odnosno nisu upisane u katastar.
Tako iz Republičkog geodetskog zavoda upozoravaju da kupovina na delimično regulisanom tržištu nosi brojne rizike čiji uzrok leži u tome da te nepokretnosti iz različitih razloga nisu upisane u katastar nepokretnosti. U zavodu navode da je vid zaštite kupaca i upis predbeležbe o kupoprodaji u Katastru nepokretnosti, na kojoj bi kupci trebalo da insistiraju.
Oni napominju da to donosi dodatnu sigurnost i garanciju upisa prava vlasništva u katastar nepokretnosti, što ima za krajnji cilj smanjenje broja transakcija na delimično regulisanom tržištu.
I advokati upozoravaju na rizike kupovine nekretnine koja nije upisana u katastar.
Koliki su rizici za kupca?
Čak 21.784 nekretnine koje su u Srbiji prodate tokom prošle godine nisu ispunjavale uslove da budu upisane u katastar nepokretnosti. Taj broj je za 119 odsto veći u odnosu na 2019. godinu. Od 7,5 milijardi evra, koliko su vredeli svi stanovi, kuće i ostali objekti prometovani prošle godine, 2,2 milijardi su plaćene nekretnine koje nisu imale sve neophodne papire. To pokazuje statistika Republičkog geodetskog zavoda, koji prikuplja podatke na osnovu kupoprodajnih ugovora.
Promet nekretnina odvija se paralelno u tri sistema tržišta nepokretnosti - regulisanom, delimično regulisanom i neregulisanom.
U regulisanom tržištu sve nepokretnosti su upisane u katastar, za razliku od delimično regulisanog tržišta koje je samo delimično regulisano zakonima i uredbama, dok neregulisani sistem obuhvata nekretnine koje nisu izgrađene u skladu sa zakonskim propisima kao ni sa pravnim okvirima koji regulišu tržište nepokretnosti, a koje nisu ni upisane u katastar.
Kada je reč o delimično regulisanom tržištu, u praksi im za upis uglavnom nedostaje dokumentacija. Najčešće je reč o stanovima u izgradnji ili stanovima koji su otkupljivani za vreme državnih i javnih preduzeća osamdesetih i devedesetih godina prošlog veka.
Advokat Brane Krunić iz Subotice objašnjava da se to najčešće dešava kod stanova koji su otkupljivani za vreme državnih i javnih preduzeća osamdesetih i devedesetih godina prošlog veka, gde najčešće nedostaje tačan opis nepokretnosti u tipskim ugovorima, opis parcela, objekat, broj stana i drugo. U takvim slučajevima ne postoje tačni rokovi koji bi mogli da budu utvrđeni radi rešavanja problematike ovakih predmeta, jer su ovo komplikovanije procedure za utvrđivanje prava vlasništva.
Mnogo veću grupu nekretnina na delimično regulisanom tržištu čine stanovi u izgradnji, za koje investitori zgrade imaju samo građevinsku dozvolu, ali nemaju upotrebnu dozvolu i kod kojih nije sproveden tehnički prijem. Advokat Krunić je za portal 4zida rekao da se najveći broj transakcija delimično regulisanog tržišta nepokretnosti odigrava na primarnom tržištu, koje predstavljaju novoizgrađene nepokretnosti, nepokretnosti u izgradnji i one koje nisu nikad korišćene, odnosno kupoprodaje od investitora.
Prvi rizik kupovine ovih nekretnina je teži dolazak do stambenog kredita. Svaka banka, da bi uspostavila založno pravo na nepokretnosti, mora imati potpuno legalnu nekretninu – sa uredno izdatom građevinskom i upotrebnom dozvolom.
"Poslovna banka mora biti sigurna da će investitor završiti izgradnju stana i zbog toga ne ulazi u proces odobrenja stambenih kredita ako stepen izgrađenosti zgrade nije na minimumu od 80 odsto. Kupovina nepokretnosti u ovom sistemu, faktički nema dovoljno jaku garanciju za kupce. Svakako da niko ne može da garantuje da će investitor, koji je najčešće osnovan kao DOO, završiti zgradu ili da njegova firma neće otići u stečaj ili u novačne blokade", navodi Krunić.
On ističe da kupac mora svesno da prihvati stepen tih rizika, osim ukoliko ne postoji neki drugi vid obezbeđenja od strane investitora, što je vrlo retko u praksi. To bi bila hipoteka na drugom izgrađenom stanu u vlasništvu investitora, ili lična menica investitora ili trećeg lica, koji garantuju završetak izgradnje stana/zgrade svom svojom ličnom imovinom, bankarska garancija ili slično.
Krunić napominje da je vid zaštite kupca da se predugovor ili kupoprodajni ugovor moraju overiti kod javnog beležnika, a kako bi kasnije sa punovažnim pravnim osnovom, pred sudom, mogao da zaštiti svoja prava.
Na šta treba obratiti pažnju pri kupovini
Advokatica Tatjana Simović kaže za Euronews Srbija da suštinski delimično regulisano tržište ne postoji, nego postoje legalni i nelegalni objekti.
Ona objašnjava da one nekretnine koje su u procesu ozakonjenja nisu legalne, s tim što u poslednje vreme neki notari overavaju i takve ugovore, ukoliko im se dostavi kompletna dokumentacija što podrazumeva da je parcela u redu, da ima kompletno sve priloženo za legalizaciju, odnosno da su uredni papiri.
Pročitaj još
Tu su, dodaje, i nekretnine sa građevinskom dozvolom gde se čeka dobijanje upotrebne dozvole, odnosno tamo gde je taj proces u toku.
"Sve što nije upisano u katastar je rizik, uvek izbegavam da radim takvu vrstu ugovora. Nema potrebe da kod kupovine nepokretnosti kupac ni 0,000 nešto rizikuje, ne vidim zbog čega bi. Pritom, cene nisu nešto niže nego kod legalnih nekretnina, odnosno katastarskih, ne vidim šta tu može da se dobije osim rizika", kaže Simović.
Mnogi građani koji nameravaju da reše stambeno pitanje odlučuju da kupe stan u izgradnji, a takvi ugovori se overavaju zato što postoji građevinska dozvola.
Ceo tekst Euronews Srbija čitajte OVDE.
Ukoliko imate potrebu za radnom snagom nudimo vam mogućnost da na jednostavan način oglasite poziciju za posao.
Radno mesto možete oglasiti u odeljku Oglasi za posao ili jednostavno klikom na ovu poruku.
NAJČITANIJE U POSLEDNJIH 72H
Ostalo iz kategorije Info - Srbija
Više od 3.000 članova akademske zajednice podržalo studentsku listu
30.09.2026.•
0
Više od 3.000 istraživača, nastavnika, saradnika i drugih članova akademske zajednice potpisalo je podršku "Studentskoj listi - Studenti pobeđuju" na izborima zakazanim za 25. oktobar.
Poslanik EPP traži isključenje SNS: "Ni delić Vučićeve politike se ne uklapa u EPP"
30.09.2026.•
0
Poslanik Evropske narodne partije (EPP) u Evropskom parlamentu Lukas Mandl izjavio je da Srpska napredna stranka treba da bude isključena iz te partije.
Sofija Mandić (RIK): Izborna lista bi trebalo da nosi broj koji je dobila po proglašenju
30.09.2026.•
0
Članica RIK-a Sofija Mandić rekla je da RIK zasad nije zauzeo jasan stav o pitanju broja koji će na glasačkom listiću imati stranke i koalicije pošto su se neke, ranije proglašene, potom povukle sa izbora.
NUNS: Zaustaviti botovske napade na medije tokom predizborne kampanje
30.09.2026.•
1
Nezavisno udruženje novinara Srbije (NUNS) izrazilo je zabrinutost zbog organizovanih botovskih i sajber napada kojima su izloženi nalozi i sajtovi više medija i novinara tokom izborne kampanje.
U Mađarskoj uhapšen Orbanov ministar kojeg je Vučić odlikovao ordenom
30.09.2026.•
16
Jedan od uhapšenih u Mađarskoj je i Balaž Hanko, ministar za kulturu i inovacije tokom vlasti Viktora Orbana, kojeg je Aleksandar Vučić odlikovao Ordenom srpske zastave.
Član Komisije za birački spisak: "Imate 15 ljudi koji žive u stanu od 24 kvadrata"
30.09.2026.•
19
Član Komisije za reviziju biračkog spiska Ognjen Rašuo naveo je brojne neregularnosti u biračkom spisku, poput više fiktivno prijavljenih lica na istoj adresi.
Studentska lista objavila stav o sankcijama Rusiji
30.09.2026.•
69
Studenti u blokadi objavili su da je njihov program da Srbija zadrži "principijalno stanovište o neuvođenju sankcija Rusiji".
Vukadinović: Studenti na 44,4 odsto, Vučić na 41,7 - referendumska atmosfera
30.09.2026.•
42
Urednik Nove srpske političke misli (NSPM) Đorđe Vukadinović kaže da se, prema njihovom poslednjem istraživanju, u Srbiji stvara referendumska atmosfera.
Zaposleni na niškom Filozofskom fakultetu 70 dana bez plate, najavili skup u četvrtak
30.09.2026.•
2
Zaposleni na Filozofskom fakultetu Univeziteta u Nišu, koji su poslednju platu primili 20. jula, okupiće se u četvrtak, 1. oktobra, da pokažu da uprkos višemesečnoj represiji ostaju posvećeni svojoj osnovnoj misiji.
Na kutijama cigareta ubuduće slike bolesnika, oštećenih organa...
30.09.2026.•
9
Tokom naredne godine, pakle cigareta u Srbiji značajno će promeniti svoj izgled.
DNEVNI KVIZ: Deset pitanja - stiže poklon
30.09.2026.•
17
Novi 021.rs dnevni kviz u kom vas darujemo je pred vama.
El Sarag o napadu na Tanju Mićić: Ne postavljamo pitanje da li zakon postoji, već za koga važi
30.09.2026.•
6
Na Bežanijskoj kosi je održan skup podrške odbornici Kreni-promeni Tanji Mićić, koju je, kako je objavio taj pokret, napao gradonačelnik Beograda Aleksandar Šapić.
Viz er pozdravio odluku vlasti u Srbiji: Zadržava bazu u Beogradu tokom zime
29.09.2026.•
0
Kompanija Viz er pozdravila je odluku srpskih vlasti da odlože regulatorne mere koje su ugrožavale budućnost njene baze u Beogradu, koju će zadržati i tokom predstojeće zimske sezone.
Zečević: Srbija čeka da se EU raspadne, a u međuvremenu zaostaje za Crnom Gorom i Albanijom
29.09.2026.•
20
Članstvo u EU formalno je cilj gotovo svih političkih opcija u Srbiji, osim grupacije oko Miloša Jovanovića, koja se zalaže za saradnju sa EU bez članstva, ocenjuje Slobodan Zečević iz Instituta za evropske studije.
RIK još uvek ne zna gde će dijaspora glasati: Ministarstvo spoljnih poslova nije dostavilo predlog
29.09.2026.•
3
Član Republičke izborne komisije (RIK) Dušan Dinčić izjavio je danas da se još uvek ne zna da li će i u kojim zemljama biti otvorena glasačka mesta za dijasporu.
Ponoš: Srbija ima kapacitet za EU, ali Vučić to ne želi
29.09.2026.•
5
Predsednik stranke Srbija centar (SRCE) Zdravko Ponoš ocenio je danas da je Srbija zemlja koja ima kapacitet da prednjači u procesu evrointegracija ali da se to ne dešava jer to ne želi dosadašnji predsednik A. Vučić.
Komentari 10
Pera
VB
Zebra
Notari i malo digotalizacije malo poboljšavaju stvari. Ali činjenica je da je država sve uredno naplacivala svaku overu u sudu za nešto sto je bezvredno…
Komentari čitalaca na objavljene vesti nisu stavovi redakcije portala 021 i predstavljaju privatno mišljenje anonimnog autora.
Redakcija 021 zadržava pravo izbora i modifikacije pristiglih komentara i nema nikakvu obavezu obrazlaganja svojih odluka.
Ukoliko je vaše mišljenje napisano bez gramatičkih i pravopisnih grešaka imaće veće šanse da bude objavljeno. Komentare pisane velikim slovima u većini slučajeva ne objavljujemo.
Pisanje komentara je ograničeno na 1.500 karaktera.
Napiši komentar