Svaku treću nekretninu građani kupili na rizik: Milijarde evra za još nelegalizovane stanove
U prvoj polovini godine vrednost tržišta nepokretnosti Srbije iznosila je 3,3 milijarde evra, saopštio je Republički geodetski zavod.
Foto: Pixabay
Više od trećine, odnosno 34 odsto od ukupne vrednosti prometovanih nekretnina ili 1,1 milijardi evra, ostvareno je na delimično regulisanom tržištu. O kakvom tržištu je zapravo reč i zašto stručnjaci upozoravaju da građani upuštanjem u trgovinu na njemu pruzimaju na sebe veliki rizik?
Na tom tržištu su novoizgrađene zgrade, nepokretnosti u izgradnji i one koje nisu nikad korišćene, odnosno one koje se kupuju od investitora. Reč je uglavnom o zgradama koje imaju građevinsku dozvolu, ali nemaju upotrebnu dozvolu, odnosno nisu upisane u katastar.
Tako iz Republičkog geodetskog zavoda upozoravaju da kupovina na delimično regulisanom tržištu nosi brojne rizike čiji uzrok leži u tome da te nepokretnosti iz različitih razloga nisu upisane u katastar nepokretnosti. U zavodu navode da je vid zaštite kupaca i upis predbeležbe o kupoprodaji u Katastru nepokretnosti, na kojoj bi kupci trebalo da insistiraju.
Oni napominju da to donosi dodatnu sigurnost i garanciju upisa prava vlasništva u katastar nepokretnosti, što ima za krajnji cilj smanjenje broja transakcija na delimično regulisanom tržištu.
I advokati upozoravaju na rizike kupovine nekretnine koja nije upisana u katastar.
Koliki su rizici za kupca?
Čak 21.784 nekretnine koje su u Srbiji prodate tokom prošle godine nisu ispunjavale uslove da budu upisane u katastar nepokretnosti. Taj broj je za 119 odsto veći u odnosu na 2019. godinu. Od 7,5 milijardi evra, koliko su vredeli svi stanovi, kuće i ostali objekti prometovani prošle godine, 2,2 milijardi su plaćene nekretnine koje nisu imale sve neophodne papire. To pokazuje statistika Republičkog geodetskog zavoda, koji prikuplja podatke na osnovu kupoprodajnih ugovora.
Promet nekretnina odvija se paralelno u tri sistema tržišta nepokretnosti - regulisanom, delimično regulisanom i neregulisanom.
U regulisanom tržištu sve nepokretnosti su upisane u katastar, za razliku od delimično regulisanog tržišta koje je samo delimično regulisano zakonima i uredbama, dok neregulisani sistem obuhvata nekretnine koje nisu izgrađene u skladu sa zakonskim propisima kao ni sa pravnim okvirima koji regulišu tržište nepokretnosti, a koje nisu ni upisane u katastar.
Kada je reč o delimično regulisanom tržištu, u praksi im za upis uglavnom nedostaje dokumentacija. Najčešće je reč o stanovima u izgradnji ili stanovima koji su otkupljivani za vreme državnih i javnih preduzeća osamdesetih i devedesetih godina prošlog veka.
Advokat Brane Krunić iz Subotice objašnjava da se to najčešće dešava kod stanova koji su otkupljivani za vreme državnih i javnih preduzeća osamdesetih i devedesetih godina prošlog veka, gde najčešće nedostaje tačan opis nepokretnosti u tipskim ugovorima, opis parcela, objekat, broj stana i drugo. U takvim slučajevima ne postoje tačni rokovi koji bi mogli da budu utvrđeni radi rešavanja problematike ovakih predmeta, jer su ovo komplikovanije procedure za utvrđivanje prava vlasništva.
Mnogo veću grupu nekretnina na delimično regulisanom tržištu čine stanovi u izgradnji, za koje investitori zgrade imaju samo građevinsku dozvolu, ali nemaju upotrebnu dozvolu i kod kojih nije sproveden tehnički prijem. Advokat Krunić je za portal 4zida rekao da se najveći broj transakcija delimično regulisanog tržišta nepokretnosti odigrava na primarnom tržištu, koje predstavljaju novoizgrađene nepokretnosti, nepokretnosti u izgradnji i one koje nisu nikad korišćene, odnosno kupoprodaje od investitora.
Prvi rizik kupovine ovih nekretnina je teži dolazak do stambenog kredita. Svaka banka, da bi uspostavila založno pravo na nepokretnosti, mora imati potpuno legalnu nekretninu – sa uredno izdatom građevinskom i upotrebnom dozvolom.
"Poslovna banka mora biti sigurna da će investitor završiti izgradnju stana i zbog toga ne ulazi u proces odobrenja stambenih kredita ako stepen izgrađenosti zgrade nije na minimumu od 80 odsto. Kupovina nepokretnosti u ovom sistemu, faktički nema dovoljno jaku garanciju za kupce. Svakako da niko ne može da garantuje da će investitor, koji je najčešće osnovan kao DOO, završiti zgradu ili da njegova firma neće otići u stečaj ili u novačne blokade", navodi Krunić.
On ističe da kupac mora svesno da prihvati stepen tih rizika, osim ukoliko ne postoji neki drugi vid obezbeđenja od strane investitora, što je vrlo retko u praksi. To bi bila hipoteka na drugom izgrađenom stanu u vlasništvu investitora, ili lična menica investitora ili trećeg lica, koji garantuju završetak izgradnje stana/zgrade svom svojom ličnom imovinom, bankarska garancija ili slično.
Krunić napominje da je vid zaštite kupca da se predugovor ili kupoprodajni ugovor moraju overiti kod javnog beležnika, a kako bi kasnije sa punovažnim pravnim osnovom, pred sudom, mogao da zaštiti svoja prava.
Na šta treba obratiti pažnju pri kupovini
Advokatica Tatjana Simović kaže za Euronews Srbija da suštinski delimično regulisano tržište ne postoji, nego postoje legalni i nelegalni objekti.
Ona objašnjava da one nekretnine koje su u procesu ozakonjenja nisu legalne, s tim što u poslednje vreme neki notari overavaju i takve ugovore, ukoliko im se dostavi kompletna dokumentacija što podrazumeva da je parcela u redu, da ima kompletno sve priloženo za legalizaciju, odnosno da su uredni papiri.
Pročitaj još
Tu su, dodaje, i nekretnine sa građevinskom dozvolom gde se čeka dobijanje upotrebne dozvole, odnosno tamo gde je taj proces u toku.
"Sve što nije upisano u katastar je rizik, uvek izbegavam da radim takvu vrstu ugovora. Nema potrebe da kod kupovine nepokretnosti kupac ni 0,000 nešto rizikuje, ne vidim zbog čega bi. Pritom, cene nisu nešto niže nego kod legalnih nekretnina, odnosno katastarskih, ne vidim šta tu može da se dobije osim rizika", kaže Simović.
Mnogi građani koji nameravaju da reše stambeno pitanje odlučuju da kupe stan u izgradnji, a takvi ugovori se overavaju zato što postoji građevinska dozvola.
Ceo tekst Euronews Srbija čitajte OVDE.
Ukoliko imate potrebu za radnom snagom nudimo vam mogućnost da na jednostavan način oglasite poziciju za posao.
Radno mesto možete oglasiti u odeljku Oglasi za posao ili jednostavno klikom na ovu poruku.
NAJČITANIJE U POSLEDNJIH 72H
Ostalo iz kategorije Info - Srbija
Rektor Đokić: Nisam ni lider ni predstavnik studenata, oni samostalno odlučuju
11.05.2026.•
1
Rektor Univerziteta u Beogradu Vladan Đokić oglasio se, kako je naveo, povodom kontinuiranog nastojanja pojedinih aktera da ga predstave kao lidera ili predstavnika studenata.
Srbija možda rekorder po najmanjoj inspekciji na svetu: "Posao obavlja 'pola' čoveka"
11.05.2026.•
2
Možda ste pomislili da je inspekcija za informacionu bezbednost koja broji dva inspektora najmanja u našoj zemlji. Međutim, imamo još manju.
Digitalne dozvole, usklađivanje kazni i zabrana vožnje u celoj EU - šta će važiti za vozače iz Srbije
11.05.2026.•
4
EU priprema jednu od najvećih reformi saobraćajnih propisa poslednjih decenija - od digitalnih vozačkih dozvola i novih pravila za mlade vozače, do usklađivanja kazni i zabrana vožnje koje će važiti u svim članicama.
Đedović Handanović: Čekamo novi predlog MOL-a, Srbija ima i plan B i plan C
10.05.2026.•
9
Ministarka rudarstva i energetike Dubravka Đedović Handanović izjavila je da očekuje u najkraćem mogućem roku novi predlog kompanije MOL u vezi sa Naftnom industrijom Srbije (NIS).
Gordana Vujović nova direktorka Muzeja Jugoslavije
10.05.2026.•
1
Vlada Srbije imenovala je Gordanu Vujović za vršioca dužnosti direktora Muzeja Jugoslavije, objavljeno je u Službenom glasniku.
Zabrane na papiru: Krši li Srbija embargo na oružje i moratorijum na vojne vežbe?
10.05.2026.•
10
Odluka Srbije o obustavi izvoza municije, doneta prošle godine, ponovo je u centru pažnje zbog sumnji da se zaobilazi u praksi.
Požar na deponiji smeća kod Jagodine
10.05.2026.•
2
Požar na regionalnoj sanitarnoj deponiji neopasnog komunalnog otpada "Gigoš" kod Jagodine izbio je danas oko 16 časova, javlja RTS.
Kovačević: Vlast svesno zaglupljuje narod, glava države - vucibatina
10.05.2026.•
21
Dramski pisac Siniša Kovačević izjavio je "da je u Srbiji na snazi gebelsovski model: sve što ti se kod tvojih ne dopada prepiši njima, a sve što ti se kod njihovih dopada prepiši svojima".
Kamioni čekaju oko četiri sata da napuste Srbiju
10.05.2026.•
1
Teretna vozila na graničnim prelazima Batrovci i Šid ka Hrvatskoj čekaju na izlazu iz Srbije četiri sata, saopštio je danas Auto-moto savez Srbije (AMSS).
Studentski protest završen ispred Rektorata: Građani pozvani na veliki skup 23. maja
10.05.2026.•
22
Studentski protest "(Ne)bojte se, i dalje smo tu" završen je popodne ispred zgrade Rektorata Univerziteta u Beogradu.
Miloš Jovanović opet izabran za predsednika Novog DSS-a
10.05.2026.•
9
Skupština Nove Demokratske stranke Srbije (Novi DSS) odlučila je danas da će Miloš Jovanović ostati na čelu te partije.
Hakovan sistem za plaćanje u apoteci u Beogradu: Moguće curenje podataka sa kartica kupaca
10.05.2026.•
8
Apoteka Srbotrejd objavila je na svom sajtu da su u okviru dela processa onlajn plaćanje na sajtu apoteke identifikovali neautorizovani kod.
Upozorenje RHMZ-a: U ponedeljak i utorak pljuskovi, grmljavina i olujni vetar
10.05.2026.•
1
Republički hidrometeorološki zavod (RHMZ) objavio je upozorenje za područje Srbije na kratkotrajne vremenske nepogode za ponedeljak i utorak, 11. i 12. maj.
BIRODI prijavio Vučićev intervju: Obratili se Ustavnom sudu, REM-u i tužilaštvima
10.05.2026.•
19
Biro za društvena istraživanja (BIRODI) podneo je predstavke nadležnim institucijama povodom javnih izjava predsednika države Aleksandra Vučića iznetih u intervjuu emitovanom na Informer televiziji od 5. maja ove godine.
Najavljeno smanjenje državnog aparata i članova Vlade: Poruka da vanredni izbori ipak nisu tako blizu?
10.05.2026.•
21
Drastično smanjenje broja članova Vlade, državnih sekretara, pomoćnika ministara, kao i njihovih aparata - prva je tačka plana za Srbiju koji je objavio predsednik Aleksandar Vučić.
Studentski skup 23. maja na Slaviji: Pokušaj ponavljanja ranije masovnosti ili nova faza
10.05.2026.•
25
Nakon zatišja tokom zimskih meseci i rada "u pozadini", studenti u blokadi otvaraju novu "letnju sezonu okupljanja", sa prvim velikim skupom 23. maja na Slaviji.
"Povratak srpsko-vizantijskoj tradiciji, tamnija boja znak ozbiljnosti države": Heraldičar o izmenama pasoša
10.05.2026.•
41
Srbija dobija novi pasoš - kako će da izgleda i šta poručuju njegovi simboli?
Policija traga za muškarcem koji je nakon proslave na Umki ušao u Savu i nestao
10.05.2026.•
0
Policija traga za muškom osobom koja je nakon jedne proslave na Umki ušla u reku Savu i potonula.
Marta Kos sledeće nedelje prvi put na Kosovu
10.05.2026.•
6
Evropska komesarka za proširenje Marta Kos dolazi u posetu Kosovu u petak, 15. maja, potvrdili su za Radio slobodna Evropa nezvanični izvori u evropskim institucijama.
Amerika nema ambasadora u Srbiji: Ovo su razlozi
10.05.2026.•
14
Od odlaska Kristofera Hila u januaru 2025. čekala se odluka Vašingtona ko će biti novi ambasador Amerike u Srbiji.
Komentari 10
Pera
VB
Zebra
Notari i malo digotalizacije malo poboljšavaju stvari. Ali činjenica je da je država sve uredno naplacivala svaku overu u sudu za nešto sto je bezvredno…
Komentari čitalaca na objavljene vesti nisu stavovi redakcije portala 021 i predstavljaju privatno mišljenje anonimnog autora.
Redakcija 021 zadržava pravo izbora i modifikacije pristiglih komentara i nema nikakvu obavezu obrazlaganja svojih odluka.
Ukoliko je vaše mišljenje napisano bez gramatičkih i pravopisnih grešaka imaće veće šanse da bude objavljeno. Komentare pisane velikim slovima u većini slučajeva ne objavljujemo.
Pisanje komentara je ograničeno na 1.500 karaktera.
Napiši komentar