Svaku treću nekretninu građani kupili na rizik: Milijarde evra za još nelegalizovane stanove
U prvoj polovini godine vrednost tržišta nepokretnosti Srbije iznosila je 3,3 milijarde evra, saopštio je Republički geodetski zavod.
Foto: Pixabay
Više od trećine, odnosno 34 odsto od ukupne vrednosti prometovanih nekretnina ili 1,1 milijardi evra, ostvareno je na delimično regulisanom tržištu. O kakvom tržištu je zapravo reč i zašto stručnjaci upozoravaju da građani upuštanjem u trgovinu na njemu pruzimaju na sebe veliki rizik?
Na tom tržištu su novoizgrađene zgrade, nepokretnosti u izgradnji i one koje nisu nikad korišćene, odnosno one koje se kupuju od investitora. Reč je uglavnom o zgradama koje imaju građevinsku dozvolu, ali nemaju upotrebnu dozvolu, odnosno nisu upisane u katastar.
Tako iz Republičkog geodetskog zavoda upozoravaju da kupovina na delimično regulisanom tržištu nosi brojne rizike čiji uzrok leži u tome da te nepokretnosti iz različitih razloga nisu upisane u katastar nepokretnosti. U zavodu navode da je vid zaštite kupaca i upis predbeležbe o kupoprodaji u Katastru nepokretnosti, na kojoj bi kupci trebalo da insistiraju.
Oni napominju da to donosi dodatnu sigurnost i garanciju upisa prava vlasništva u katastar nepokretnosti, što ima za krajnji cilj smanjenje broja transakcija na delimično regulisanom tržištu.
I advokati upozoravaju na rizike kupovine nekretnine koja nije upisana u katastar.
Koliki su rizici za kupca?
Čak 21.784 nekretnine koje su u Srbiji prodate tokom prošle godine nisu ispunjavale uslove da budu upisane u katastar nepokretnosti. Taj broj je za 119 odsto veći u odnosu na 2019. godinu. Od 7,5 milijardi evra, koliko su vredeli svi stanovi, kuće i ostali objekti prometovani prošle godine, 2,2 milijardi su plaćene nekretnine koje nisu imale sve neophodne papire. To pokazuje statistika Republičkog geodetskog zavoda, koji prikuplja podatke na osnovu kupoprodajnih ugovora.
Promet nekretnina odvija se paralelno u tri sistema tržišta nepokretnosti - regulisanom, delimično regulisanom i neregulisanom.
U regulisanom tržištu sve nepokretnosti su upisane u katastar, za razliku od delimično regulisanog tržišta koje je samo delimično regulisano zakonima i uredbama, dok neregulisani sistem obuhvata nekretnine koje nisu izgrađene u skladu sa zakonskim propisima kao ni sa pravnim okvirima koji regulišu tržište nepokretnosti, a koje nisu ni upisane u katastar.
Kada je reč o delimično regulisanom tržištu, u praksi im za upis uglavnom nedostaje dokumentacija. Najčešće je reč o stanovima u izgradnji ili stanovima koji su otkupljivani za vreme državnih i javnih preduzeća osamdesetih i devedesetih godina prošlog veka.
Advokat Brane Krunić iz Subotice objašnjava da se to najčešće dešava kod stanova koji su otkupljivani za vreme državnih i javnih preduzeća osamdesetih i devedesetih godina prošlog veka, gde najčešće nedostaje tačan opis nepokretnosti u tipskim ugovorima, opis parcela, objekat, broj stana i drugo. U takvim slučajevima ne postoje tačni rokovi koji bi mogli da budu utvrđeni radi rešavanja problematike ovakih predmeta, jer su ovo komplikovanije procedure za utvrđivanje prava vlasništva.
Mnogo veću grupu nekretnina na delimično regulisanom tržištu čine stanovi u izgradnji, za koje investitori zgrade imaju samo građevinsku dozvolu, ali nemaju upotrebnu dozvolu i kod kojih nije sproveden tehnički prijem. Advokat Krunić je za portal 4zida rekao da se najveći broj transakcija delimično regulisanog tržišta nepokretnosti odigrava na primarnom tržištu, koje predstavljaju novoizgrađene nepokretnosti, nepokretnosti u izgradnji i one koje nisu nikad korišćene, odnosno kupoprodaje od investitora.
Prvi rizik kupovine ovih nekretnina je teži dolazak do stambenog kredita. Svaka banka, da bi uspostavila založno pravo na nepokretnosti, mora imati potpuno legalnu nekretninu – sa uredno izdatom građevinskom i upotrebnom dozvolom.
"Poslovna banka mora biti sigurna da će investitor završiti izgradnju stana i zbog toga ne ulazi u proces odobrenja stambenih kredita ako stepen izgrađenosti zgrade nije na minimumu od 80 odsto. Kupovina nepokretnosti u ovom sistemu, faktički nema dovoljno jaku garanciju za kupce. Svakako da niko ne može da garantuje da će investitor, koji je najčešće osnovan kao DOO, završiti zgradu ili da njegova firma neće otići u stečaj ili u novačne blokade", navodi Krunić.
On ističe da kupac mora svesno da prihvati stepen tih rizika, osim ukoliko ne postoji neki drugi vid obezbeđenja od strane investitora, što je vrlo retko u praksi. To bi bila hipoteka na drugom izgrađenom stanu u vlasništvu investitora, ili lična menica investitora ili trećeg lica, koji garantuju završetak izgradnje stana/zgrade svom svojom ličnom imovinom, bankarska garancija ili slično.
Krunić napominje da je vid zaštite kupca da se predugovor ili kupoprodajni ugovor moraju overiti kod javnog beležnika, a kako bi kasnije sa punovažnim pravnim osnovom, pred sudom, mogao da zaštiti svoja prava.
Na šta treba obratiti pažnju pri kupovini
Advokatica Tatjana Simović kaže za Euronews Srbija da suštinski delimično regulisano tržište ne postoji, nego postoje legalni i nelegalni objekti.
Ona objašnjava da one nekretnine koje su u procesu ozakonjenja nisu legalne, s tim što u poslednje vreme neki notari overavaju i takve ugovore, ukoliko im se dostavi kompletna dokumentacija što podrazumeva da je parcela u redu, da ima kompletno sve priloženo za legalizaciju, odnosno da su uredni papiri.
Pročitaj još
Tu su, dodaje, i nekretnine sa građevinskom dozvolom gde se čeka dobijanje upotrebne dozvole, odnosno tamo gde je taj proces u toku.
"Sve što nije upisano u katastar je rizik, uvek izbegavam da radim takvu vrstu ugovora. Nema potrebe da kod kupovine nepokretnosti kupac ni 0,000 nešto rizikuje, ne vidim zbog čega bi. Pritom, cene nisu nešto niže nego kod legalnih nekretnina, odnosno katastarskih, ne vidim šta tu može da se dobije osim rizika", kaže Simović.
Mnogi građani koji nameravaju da reše stambeno pitanje odlučuju da kupe stan u izgradnji, a takvi ugovori se overavaju zato što postoji građevinska dozvola.
Ceo tekst Euronews Srbija čitajte OVDE.
OBRATI PAŽNJU! Osvežili smo platformu sa muzičkim kanalima, a preko koje možete slušati i Radio 021. Preporučujemo vam novu kategoriju - LOUNGE, za baš dobar užitak i relax tokom dana. Vaš 021!
NAJČITANIJE U POSLEDNJIH 72H
Ostalo iz kategorije Info - Srbija
RERI podneo krivičnu prijavu protiv Siniše Malog zbog Nacionalnog stadiona
02.07.2025.•
0
Regulatorni institut za obnovljivu energiju i životnu sredinu (RERI) podneo je krivičnu prijavu protiv ministra finansija Siniše Malog.
Student iz Čačka: Na blokadi su me uhapsili i pretukli ljudi sa fantomkama
02.07.2025.•
1
Student iz Čačka Stefan Bošković opisao je kako su ga napali, tukli i uhapsili maskirani ljudi sa fantomkama, bez policijskih oznaka, dok je bio na blokadi ispred Pravnog fakulteta u Beogradu.
Dva člana kavačkog klana uhapšena u Beogradu
02.07.2025.•
0
Policija je uhapsila državljane Crne Gore M.K. (39) i A.P. (35), pripadnike organizovane kriminalne grupe "Kavači" i saradnike Radoja Zvicera, saopštio je MUP.
Tužilaštvo upozorilo: Blokade saobraćaja su protivzakonite i protivustavne
02.07.2025.•
33
Više javno tužilaštvo u Beogradu saopštilo je da su blokade javnog saobraćaja suprotne Ustavu i zakonima Republike Srbije.
Student koji je objavio snimak kako policajci vređaju devojke: Deset minuta me tukli u marici
02.07.2025.•
24
Student Filozofskog fakulteta Aleksa Stanković izjavio je da su ga sinoć policajci 10 minuta tukli u policijskom vozilu, a kao razlog naveli to što je objavio snimak na kom policajci vređa devojke.
Austrijski dnevnik: Srbija u stanju uzbune, Vučićeve izjave o pobedi apsurdne
02.07.2025.•
9
Srbiji ne nedostaje samo demokratija, njeno društvo se decenijama rukovodi populističkom ideologijom koju ni učesnici masovnih demonstracija protiv režima Aleksandra Vučića ne prepoznaju kao opasnost.
Putarina skuplja od petka: Ovo su detaljni iznosi
02.07.2025.•
12
Putarina će u Srbiji od petka, 4. jula biti skuplja oko 4,2 odsto po kilometru.
Govori na Vidovdan za neke išli previše udesno: Nacionalizam zbog datuma ili kontra Vučiću?
02.07.2025.•
37
Vidovdanski protesti na ulice su izveli veliki broj ljudi. Neki od govora doveli su do iritacija u regionu i nedoumica u zemlji.
MUP o jučerašnjim blokadama: Legitimisano skoro 1.000 osoba, privedene 72
02.07.2025.•
4
Policija je protekle noći širom Srbije proverila identitet ukupno 976 osoba, dok su 72 osobe dovedene do službenih prostorija, saopštio je MUP.
Više studenata i građana privedeno protekle noći u Nišu, deo njih dobio prekršajne kazne
02.07.2025.•
0
Neformalna grupa studenata niškog Univerziteta je saopštila da je tokom noćašnjih protesta i blokada u tom gradu uhapšeno više studenata i građana.
VIDEO: Prostorije SNS na Voždovcu zasute balegom
02.07.2025.•
9
Prostorije Srpske napredne stranke na Voždovcu sinoć su zasute balegom.
Blokade se nastavljaju i postaju intenzivnije: Koliko smo daleko od vanrednog stanja?
02.07.2025.•
47
Zarad zaštite javnog reda i mira ministar unutrašnjih poslova može da naloži privremeno ograničavanje ili zabranu kretanje na određenim objektima, određenim područjima ili na javnim mestima.
Ruski desničarski filozof Dugin: Vučiću je došao kraj
02.07.2025.•
25
Ruski desničarski filozof Aleksandar Dugin izjavio je da je predsednik Srbije Aleksandar Vučić izgubio legitimitet i da svi Srbi žele njegov odlazak sa vlasti.
Mala PIO statistika: Gde je u Srbiji najviša, a gde najniža prosečna penzija
02.07.2025.•
2
U Srbiji je u aprilu bilo 1.657.668 penzionera, što je za 119 više nego u decembru prošle godine a za 6.353 više nego u decembru 2023. godine, kada ih je bilo 1.651.315.
Objavljeni preliminarni rezultati izbora u Kosjeriću: SNS ima jedan mandat više od opozicije
02.07.2025.•
30
Republička izborna komisija objavila je preliminarne rezultate lokalnih izbora u Kosjeriću.
Počele da važe nove energetske oznake za uređaje: Ukidaju se A+, A++ i A+++
02.07.2025.•
6
Od 1. jula na tržištu Evropske unije važe nove energetske oznake za električne uređaje.
Kako da znate da je put kojim vozite u probnom radu: Država navela u izmenjenoj uredbi
02.07.2025.•
3
Patrole vatrogasaca, policije, hitne pomoći i još niz ekipa za koje u prvi mah ne znate ko su, koje dežuraju uz novu deonicu puta mogli bi da budu siguran znak da je taj drum - u probnoj upotrebi.
Ministarstvo: Za podršku zaposlenima u pravosuđu biće 40 odsto prihoda od sudskih taksi
01.07.2025.•
2
Ministar pravde Srbije Nenad Vujić je izjavio da izmene Zakona o sudskim taksama predviđaju da 40 odsto prihoda od taksi bude usmereno na direktnu podršku zaposlenima u pravosudnoj administraciji.
Profesor Marinković: Ako neko napada ustavno uređenje onda je to Vučić
01.07.2025.•
13
Studenti ne vrše nikakav napad na ustavno uređenje, izjavio je profesor Pravnog fakulteta Tanasije Marinković.
Vučević: Naša lista pobedila blokadersku u Kosjeriću
01.07.2025.•
34
Predsednik Srpske napredne stranke (SNS) Miloš Vučević proglasio je večeras pobedu liste "Ne damo Srbiju - Aleksandar Vučić" na ponovljenom glasanju na biračkom mestu 25 u Kosjeriću.
Komentari 10
Pera
VB
Zebra
Notari i malo digotalizacije malo poboljšavaju stvari. Ali činjenica je da je država sve uredno naplacivala svaku overu u sudu za nešto sto je bezvredno…
Komentari čitalaca na objavljene vesti nisu stavovi redakcije portala 021 i predstavljaju privatno mišljenje anonimnog autora.
Redakcija 021 zadržava pravo izbora i modifikacije pristiglih komentara i nema nikakvu obavezu obrazlaganja svojih odluka.
Ukoliko je vaše mišljenje napisano bez gramatičkih i pravopisnih grešaka imaće veće šanse da bude objavljeno. Komentare pisane velikim slovima u većini slučajeva ne objavljujemo.
Pisanje komentara je ograničeno na 1.500 karaktera.
Napiši komentar