Svaku treću nekretninu građani kupili na rizik: Milijarde evra za još nelegalizovane stanove
U prvoj polovini godine vrednost tržišta nepokretnosti Srbije iznosila je 3,3 milijarde evra, saopštio je Republički geodetski zavod.
Više od trećine, odnosno 34 odsto od ukupne vrednosti prometovanih nekretnina ili 1,1 milijardi evra, ostvareno je na delimično regulisanom tržištu. O kakvom tržištu je zapravo reč i zašto stručnjaci upozoravaju da građani upuštanjem u trgovinu na njemu pruzimaju na sebe veliki rizik?
Na tom tržištu su novoizgrađene zgrade, nepokretnosti u izgradnji i one koje nisu nikad korišćene, odnosno one koje se kupuju od investitora. Reč je uglavnom o zgradama koje imaju građevinsku dozvolu, ali nemaju upotrebnu dozvolu, odnosno nisu upisane u katastar.
Tako iz Republičkog geodetskog zavoda upozoravaju da kupovina na delimično regulisanom tržištu nosi brojne rizike čiji uzrok leži u tome da te nepokretnosti iz različitih razloga nisu upisane u katastar nepokretnosti. U zavodu navode da je vid zaštite kupaca i upis predbeležbe o kupoprodaji u Katastru nepokretnosti, na kojoj bi kupci trebalo da insistiraju.
Oni napominju da to donosi dodatnu sigurnost i garanciju upisa prava vlasništva u katastar nepokretnosti, što ima za krajnji cilj smanjenje broja transakcija na delimično regulisanom tržištu.
I advokati upozoravaju na rizike kupovine nekretnine koja nije upisana u katastar.
Koliki su rizici za kupca?
Čak 21.784 nekretnine koje su u Srbiji prodate tokom prošle godine nisu ispunjavale uslove da budu upisane u katastar nepokretnosti. Taj broj je za 119 odsto veći u odnosu na 2019. godinu. Od 7,5 milijardi evra, koliko su vredeli svi stanovi, kuće i ostali objekti prometovani prošle godine, 2,2 milijardi su plaćene nekretnine koje nisu imale sve neophodne papire. To pokazuje statistika Republičkog geodetskog zavoda, koji prikuplja podatke na osnovu kupoprodajnih ugovora.
Promet nekretnina odvija se paralelno u tri sistema tržišta nepokretnosti - regulisanom, delimično regulisanom i neregulisanom.
U regulisanom tržištu sve nepokretnosti su upisane u katastar, za razliku od delimično regulisanog tržišta koje je samo delimično regulisano zakonima i uredbama, dok neregulisani sistem obuhvata nekretnine koje nisu izgrađene u skladu sa zakonskim propisima kao ni sa pravnim okvirima koji regulišu tržište nepokretnosti, a koje nisu ni upisane u katastar.
Kada je reč o delimično regulisanom tržištu, u praksi im za upis uglavnom nedostaje dokumentacija. Najčešće je reč o stanovima u izgradnji ili stanovima koji su otkupljivani za vreme državnih i javnih preduzeća osamdesetih i devedesetih godina prošlog veka.
Advokat Brane Krunić iz Subotice objašnjava da se to najčešće dešava kod stanova koji su otkupljivani za vreme državnih i javnih preduzeća osamdesetih i devedesetih godina prošlog veka, gde najčešće nedostaje tačan opis nepokretnosti u tipskim ugovorima, opis parcela, objekat, broj stana i drugo. U takvim slučajevima ne postoje tačni rokovi koji bi mogli da budu utvrđeni radi rešavanja problematike ovakih predmeta, jer su ovo komplikovanije procedure za utvrđivanje prava vlasništva.
Mnogo veću grupu nekretnina na delimično regulisanom tržištu čine stanovi u izgradnji, za koje investitori zgrade imaju samo građevinsku dozvolu, ali nemaju upotrebnu dozvolu i kod kojih nije sproveden tehnički prijem. Advokat Krunić je za portal 4zida rekao da se najveći broj transakcija delimično regulisanog tržišta nepokretnosti odigrava na primarnom tržištu, koje predstavljaju novoizgrađene nepokretnosti, nepokretnosti u izgradnji i one koje nisu nikad korišćene, odnosno kupoprodaje od investitora.
Prvi rizik kupovine ovih nekretnina je teži dolazak do stambenog kredita. Svaka banka, da bi uspostavila založno pravo na nepokretnosti, mora imati potpuno legalnu nekretninu – sa uredno izdatom građevinskom i upotrebnom dozvolom.
"Poslovna banka mora biti sigurna da će investitor završiti izgradnju stana i zbog toga ne ulazi u proces odobrenja stambenih kredita ako stepen izgrađenosti zgrade nije na minimumu od 80 odsto. Kupovina nepokretnosti u ovom sistemu, faktički nema dovoljno jaku garanciju za kupce. Svakako da niko ne može da garantuje da će investitor, koji je najčešće osnovan kao DOO, završiti zgradu ili da njegova firma neće otići u stečaj ili u novačne blokade", navodi Krunić.
On ističe da kupac mora svesno da prihvati stepen tih rizika, osim ukoliko ne postoji neki drugi vid obezbeđenja od strane investitora, što je vrlo retko u praksi. To bi bila hipoteka na drugom izgrađenom stanu u vlasništvu investitora, ili lična menica investitora ili trećeg lica, koji garantuju završetak izgradnje stana/zgrade svom svojom ličnom imovinom, bankarska garancija ili slično.
Krunić napominje da je vid zaštite kupca da se predugovor ili kupoprodajni ugovor moraju overiti kod javnog beležnika, a kako bi kasnije sa punovažnim pravnim osnovom, pred sudom, mogao da zaštiti svoja prava.
Na šta treba obratiti pažnju pri kupovini
Advokatica Tatjana Simović kaže za Euronews Srbija da suštinski delimično regulisano tržište ne postoji, nego postoje legalni i nelegalni objekti.
Ona objašnjava da one nekretnine koje su u procesu ozakonjenja nisu legalne, s tim što u poslednje vreme neki notari overavaju i takve ugovore, ukoliko im se dostavi kompletna dokumentacija što podrazumeva da je parcela u redu, da ima kompletno sve priloženo za legalizaciju, odnosno da su uredni papiri.
Pročitaj još
Tu su, dodaje, i nekretnine sa građevinskom dozvolom gde se čeka dobijanje upotrebne dozvole, odnosno tamo gde je taj proces u toku.
"Sve što nije upisano u katastar je rizik, uvek izbegavam da radim takvu vrstu ugovora. Nema potrebe da kod kupovine nepokretnosti kupac ni 0,000 nešto rizikuje, ne vidim zbog čega bi. Pritom, cene nisu nešto niže nego kod legalnih nekretnina, odnosno katastarskih, ne vidim šta tu može da se dobije osim rizika", kaže Simović.
Mnogi građani koji nameravaju da reše stambeno pitanje odlučuju da kupe stan u izgradnji, a takvi ugovori se overavaju zato što postoji građevinska dozvola.
Ceo tekst Euronews Srbija čitajte OVDE.
Ukoliko imate potrebu za radnom snagom nudimo vam mogućnost da na jednostavan način oglasite poziciju za posao.
Radno mesto možete oglasiti u odeljku Oglasi za posao ili jednostavno klikom na ovu poruku.
NAJČITANIJE U POSLEDNJIH 72H
Ostalo iz kategorije Info - Srbija
Zamenik člana RIK-a: Sraman predlog o izbornim mestima u inostranstvu
04.10.2026.•
0
Rok za prijavu građana Srbije za glasanje u inostranstvu na predstojećim izborima istekao je u ponoć.
Uništena avio-bomba pronađena na gradilištu u Beogradu
04.10.2026.•
0
Pripadnici Sektora za vanredne situacije MUP-a uspešno su, na gradilištu u Poenkareovoj ulici u Beogradu, uništili bombu zaostalu iz Drugog svetskog rata.
Antonijević: Medijima koji stalno krše kodeks ne bi smeli da budu dostupni javni resursi
04.10.2026.•
0
Poverenik za zaštitu ravnopravnosti Milan Antonijević izjavio je da "medijima koji stalno krše kodeks ili emituju diskriminatoran sadržaj ne bi smeli da budu dostupni javni resursi".
Arhiv javnih skupova procenio koliko je ljudi bilo ispred Arene pred miting SNS-a
04.10.2026.•
4
Arhiv javnih skupova objavio je procenu koliko je ljudi bilo na jučerašnjem predizbornom mitingu liste "Aleksandar Vučić - Ujedinjena Srbija" u Beogradskoj areni.
Maloletnik zadobio prostrelnu ranu, lekarima rekao da se igrao pištoljem
04.10.2026.•
0
Dve teške povrede i mnogo intervencija obeležili su proteklu noć u Beogradu, rečeno je u službi Hitne pomoći agenciji Beta.
U toku akcija uništavanja avio-bombe pronađene na gradilištu u Beogradu
04.10.2026.•
0
Jutros, oko 8.30 časova započela je pripremna faza za uništavanje avio-bombe pronađene na gradilištu u Poenkareovoj ulici u Beogradu, zaostala iz 1941. godine kada su nemački avioni bombardovali grad.
DNEVNI KVIZ: Deset pitanja - nema guglanja
04.10.2026.•
3
Dnevni kviz 021.rs čeka vas baš svakog dana, pa i nedeljom.
Kako je jedna izjava otkrila blisku vezu između aktuelnog režima i rudarskih kompanija u Srbiji?
04.10.2026.•
3
Na američkom rudarskom forumu "Mining Forum Americas 2026", koji je održan u Koloradu, govorilo se i o Srbiji, a kontekst u kojem je Srbija pomenuta otkriva usku vezu aktuelnog režima i rudarskih kompanija.
Kako izgleda kampanja "običnog građanina Vučića": Predsednik kao ličnost, a ne funkcija
04.10.2026.•
6
Aleksandar Vučić, nosilac i prvi na izbornoj listi "Ujedinjena Srbija" prvu nedelju bez predsedničke funkcije, kao građanin proveo je, čini se, isto kao da je i dalje predsednik države
Misterija kartonskog Trampa: Da li su se svetski lideri i Vučić slikali sa pravim ili kartonskim predsednikom?
03.10.2026.•
3
Fotografije državnika sa prijema u Njujorku sa Donaldom Trampom izazvale su lavinu šala i sumnji na društvenim mrežama.
Ješić: Bez EU plate vam neće biti 300, 400 evra, nego 100
03.10.2026.•
30
Predsednik Građanskog pokreta "Solidarnost" Goran Ješić izjavio je da ko god u Srbiji zagovara antievropsku politiku, ili ima "debeo finansijski interes, ili je eksponent drugih država koje imaju taj interes".
Održan skup u Novom Pazaru: Govorili Šoškić, Bakić, predstavljeni kandidati iz Sandžaka
03.10.2026.•
4
Predizborni skup u Novom Pazaru pod nazivom "3 za 3" na koji su prethodno pozvali studenti počeo je u 19 časova, a završen je oko 21 čas.
Student u Grockoj napadnut kosom za travu tokom akcije "Student u svakom mestu"
03.10.2026.•
5
Studenti u blokadi su na društvenim mrežama objavili da je jedan od njihovih kolega napadnut kosom za travu tokom akcije "Student u svakom selu" u Grockoj.
Vučić na skupu "Ujedinjene Srbije": Ništa nije ružičasto, sve ispod 50 odsto nije pobeda
03.10.2026.•
39
Održan je predizborni skup liste "Aleksandar Vučić - Ujedinjena Srbija" na kojem je govorio Aleksandar Vučić i rekao da "ništa ispod 50 odsto" na izborima ne smatra pobedom.
Dačić: Ne dozvolimo novi 5. oktobar, to je bila prevara
03.10.2026.•
39
Lider liste kandidata za poslanike koalicije oko Socijalističke partije Srbije, Ivica Dačić je kazao da je 5. oktobra 2000. godine "najveće iznevereno očekivanje i najveća prevara u istoriji Srbije".
CRTA: Ukupno 46 televizija u isto vreme prenosilo skup "Ujedinjene Srbije" u Beogradskoj areni
03.10.2026.•
24
Među njima su televizije sa nacionalnom frekvencijom TV Pink i TV Prva, kablovske televizije Kurir TV, Informer TV, TV Blic, TV Tanjug i Vesti, kao i veliki broj lokalnih televizija.
Ko ima koliko minuta na televizijama: Nejednaka predizborna kampanja na malim ekranima
03.10.2026.•
7
Podaci BIRODI-ja pokazuju veliku neravnomernost u zastupljenosti političkih aktera na televizijama, posebno između SNS-a i Studentske liste.
Čovek u Požarevcu "zazidan" u sopstvenom stanu: Komšija dograđuje spratove na pola metra od njega
03.10.2026.•
18
Stanari jedne zgrade u centru Požarevca zazidani su, pošto je komšija dobio građevinsku dozvolu da podigne dva sprata na susednom objektu koji je od njihove zgrade udaljen manje od pola metra.
Komentari 10
Pera
VB
Zebra
Notari i malo digotalizacije malo poboljšavaju stvari. Ali činjenica je da je država sve uredno naplacivala svaku overu u sudu za nešto sto je bezvredno…
Komentari čitalaca na objavljene vesti nisu stavovi redakcije portala 021 i predstavljaju privatno mišljenje anonimnog autora.
Redakcija 021 zadržava pravo izbora i modifikacije pristiglih komentara i nema nikakvu obavezu obrazlaganja svojih odluka.
Ukoliko je vaše mišljenje napisano bez gramatičkih i pravopisnih grešaka imaće veće šanse da bude objavljeno. Komentare pisane velikim slovima u većini slučajeva ne objavljujemo.
Pisanje komentara je ograničeno na 1.500 karaktera.
Napiši komentar