Svaku treću nekretninu građani kupili na rizik: Milijarde evra za još nelegalizovane stanove
U prvoj polovini godine vrednost tržišta nepokretnosti Srbije iznosila je 3,3 milijarde evra, saopštio je Republički geodetski zavod.
Foto: Pixabay
Više od trećine, odnosno 34 odsto od ukupne vrednosti prometovanih nekretnina ili 1,1 milijardi evra, ostvareno je na delimično regulisanom tržištu. O kakvom tržištu je zapravo reč i zašto stručnjaci upozoravaju da građani upuštanjem u trgovinu na njemu pruzimaju na sebe veliki rizik?
Na tom tržištu su novoizgrađene zgrade, nepokretnosti u izgradnji i one koje nisu nikad korišćene, odnosno one koje se kupuju od investitora. Reč je uglavnom o zgradama koje imaju građevinsku dozvolu, ali nemaju upotrebnu dozvolu, odnosno nisu upisane u katastar.
Tako iz Republičkog geodetskog zavoda upozoravaju da kupovina na delimično regulisanom tržištu nosi brojne rizike čiji uzrok leži u tome da te nepokretnosti iz različitih razloga nisu upisane u katastar nepokretnosti. U zavodu navode da je vid zaštite kupaca i upis predbeležbe o kupoprodaji u Katastru nepokretnosti, na kojoj bi kupci trebalo da insistiraju.
Oni napominju da to donosi dodatnu sigurnost i garanciju upisa prava vlasništva u katastar nepokretnosti, što ima za krajnji cilj smanjenje broja transakcija na delimično regulisanom tržištu.
I advokati upozoravaju na rizike kupovine nekretnine koja nije upisana u katastar.
Koliki su rizici za kupca?
Čak 21.784 nekretnine koje su u Srbiji prodate tokom prošle godine nisu ispunjavale uslove da budu upisane u katastar nepokretnosti. Taj broj je za 119 odsto veći u odnosu na 2019. godinu. Od 7,5 milijardi evra, koliko su vredeli svi stanovi, kuće i ostali objekti prometovani prošle godine, 2,2 milijardi su plaćene nekretnine koje nisu imale sve neophodne papire. To pokazuje statistika Republičkog geodetskog zavoda, koji prikuplja podatke na osnovu kupoprodajnih ugovora.
Promet nekretnina odvija se paralelno u tri sistema tržišta nepokretnosti - regulisanom, delimično regulisanom i neregulisanom.
U regulisanom tržištu sve nepokretnosti su upisane u katastar, za razliku od delimično regulisanog tržišta koje je samo delimično regulisano zakonima i uredbama, dok neregulisani sistem obuhvata nekretnine koje nisu izgrađene u skladu sa zakonskim propisima kao ni sa pravnim okvirima koji regulišu tržište nepokretnosti, a koje nisu ni upisane u katastar.
Kada je reč o delimično regulisanom tržištu, u praksi im za upis uglavnom nedostaje dokumentacija. Najčešće je reč o stanovima u izgradnji ili stanovima koji su otkupljivani za vreme državnih i javnih preduzeća osamdesetih i devedesetih godina prošlog veka.
Advokat Brane Krunić iz Subotice objašnjava da se to najčešće dešava kod stanova koji su otkupljivani za vreme državnih i javnih preduzeća osamdesetih i devedesetih godina prošlog veka, gde najčešće nedostaje tačan opis nepokretnosti u tipskim ugovorima, opis parcela, objekat, broj stana i drugo. U takvim slučajevima ne postoje tačni rokovi koji bi mogli da budu utvrđeni radi rešavanja problematike ovakih predmeta, jer su ovo komplikovanije procedure za utvrđivanje prava vlasništva.
Mnogo veću grupu nekretnina na delimično regulisanom tržištu čine stanovi u izgradnji, za koje investitori zgrade imaju samo građevinsku dozvolu, ali nemaju upotrebnu dozvolu i kod kojih nije sproveden tehnički prijem. Advokat Krunić je za portal 4zida rekao da se najveći broj transakcija delimično regulisanog tržišta nepokretnosti odigrava na primarnom tržištu, koje predstavljaju novoizgrađene nepokretnosti, nepokretnosti u izgradnji i one koje nisu nikad korišćene, odnosno kupoprodaje od investitora.
Prvi rizik kupovine ovih nekretnina je teži dolazak do stambenog kredita. Svaka banka, da bi uspostavila založno pravo na nepokretnosti, mora imati potpuno legalnu nekretninu – sa uredno izdatom građevinskom i upotrebnom dozvolom.
"Poslovna banka mora biti sigurna da će investitor završiti izgradnju stana i zbog toga ne ulazi u proces odobrenja stambenih kredita ako stepen izgrađenosti zgrade nije na minimumu od 80 odsto. Kupovina nepokretnosti u ovom sistemu, faktički nema dovoljno jaku garanciju za kupce. Svakako da niko ne može da garantuje da će investitor, koji je najčešće osnovan kao DOO, završiti zgradu ili da njegova firma neće otići u stečaj ili u novačne blokade", navodi Krunić.
On ističe da kupac mora svesno da prihvati stepen tih rizika, osim ukoliko ne postoji neki drugi vid obezbeđenja od strane investitora, što je vrlo retko u praksi. To bi bila hipoteka na drugom izgrađenom stanu u vlasništvu investitora, ili lična menica investitora ili trećeg lica, koji garantuju završetak izgradnje stana/zgrade svom svojom ličnom imovinom, bankarska garancija ili slično.
Krunić napominje da je vid zaštite kupca da se predugovor ili kupoprodajni ugovor moraju overiti kod javnog beležnika, a kako bi kasnije sa punovažnim pravnim osnovom, pred sudom, mogao da zaštiti svoja prava.
Na šta treba obratiti pažnju pri kupovini
Advokatica Tatjana Simović kaže za Euronews Srbija da suštinski delimično regulisano tržište ne postoji, nego postoje legalni i nelegalni objekti.
Ona objašnjava da one nekretnine koje su u procesu ozakonjenja nisu legalne, s tim što u poslednje vreme neki notari overavaju i takve ugovore, ukoliko im se dostavi kompletna dokumentacija što podrazumeva da je parcela u redu, da ima kompletno sve priloženo za legalizaciju, odnosno da su uredni papiri.
Pročitaj još
Tu su, dodaje, i nekretnine sa građevinskom dozvolom gde se čeka dobijanje upotrebne dozvole, odnosno tamo gde je taj proces u toku.
"Sve što nije upisano u katastar je rizik, uvek izbegavam da radim takvu vrstu ugovora. Nema potrebe da kod kupovine nepokretnosti kupac ni 0,000 nešto rizikuje, ne vidim zbog čega bi. Pritom, cene nisu nešto niže nego kod legalnih nekretnina, odnosno katastarskih, ne vidim šta tu može da se dobije osim rizika", kaže Simović.
Mnogi građani koji nameravaju da reše stambeno pitanje odlučuju da kupe stan u izgradnji, a takvi ugovori se overavaju zato što postoji građevinska dozvola.
Ceo tekst Euronews Srbija čitajte OVDE.
Ukoliko imate potrebu za radnom snagom nudimo vam mogućnost da na jednostavan način oglasite poziciju za posao.
Radno mesto možete oglasiti u odeljku Oglasi za posao ili jednostavno klikom na ovu poruku.
NAJČITANIJE U POSLEDNJIH 72H
Ostalo iz kategorije Info - Srbija
Reakcije na Kušnerovo odustajanje od Generalštaba: Pobeda zakona, struke i kulturnog nasleđa
15.12.2025.•
0
Konzervatorka Estela Radonjić Živkov izjavila je da je odluka kompanije Džareda Kušnera da odustane od izgradnje hotela na mestu zgrade Generalštaba pobeda zakona, struke i kulturnog nasleđa.
Glamočić: Mleko ispravno, krivične prijave protiv onih koji šire dezinformacije
15.12.2025.•
0
Ministar poljoprivrede Dragan Glamočić rekao je da je kontrola mleka u mlekarama pokazala da je ispravno i da nije tačno da se proizvodi od mleka u prahu.
Volstrit žurnal: Kušner odustao od plana da izgradi Trampov hotel u Beogradu
15.12.2025.•
14
Džared Kušner se povukao iz planiranog projekta izgradnje hotela Tramp u Beogradu nakon što je projekat izazvao proteste i optužnicu protiv visokog srpskog političara, piše danas Volstrit žurnal.
Žena ubijena na ulici u Leskovcu
15.12.2025.•
0
Jedna žena ubijena je danas, oko 16.30 sati, u Leskovcu, na Bulevaru Nikole Pašića, potvrđeno je u policiji.
Niko nije dobio potreban broj glasova za direktora RTS, konkurs se ponovo raspisuje
15.12.2025.•
1
Upravni odbor Radio-televizije Srbije (RTS) doneo je odluku o ponovnom raspisivanju konkursa za imenovanje generalnog direktora RTS-a.
Kamioni na Batrovcima čekaju 12 sati
15.12.2025.•
0
Kamioni na graničnom prelazu Batrovci na izlazu iz Srbije ka Hrvatskoj čekaju 12 sati, saopštio je večeras Auto-moto savez Srbije (AMSS).
Zagorka Dolovac i Branko Stamenković podnose tužbe protiv Mrdića
15.12.2025.•
3
Vrhovna javna tužiteljka Zagorka Dolovac će podneti tužbu zbog povrede časti i ugleda protiv poslanika i predsednika Odbora za pravosuđe Uglješe Mrdića, saopšteno je danas.
Upali u kuću, ženu pretukli i njenog supruga primorali da joj bonsekom iseče kosu
15.12.2025.•
3
Policija je uhapsila D. A. (41), M. M. (45) i J. A. (38), koji su osumnjičeni za prinudu i ugrožavanje sigurnosti.
Evropska unija odobrila još 134 miliona evra za modernizaciju pruge Niš-Dimitrovgrad
15.12.2025.•
1
Evropska unija opredelila je još 134 miliona evra za modernizaciju, rekonstrukciju i elektrifikaciju železničke pruge Niš-Dimitrovgrad, saopšteno je danas.
Ministar najavio pet odsto veće plate prosvetara - od oktobra 2026.
15.12.2025.•
6
Ministar prosvete Dejan Vuk Stanković saopštio je da će plata prosvetnim radnicima biti povećana za pet odsto od 1. oktobra 2026. godine.
Prognoze za tržište nekretnina u sledećoj godini: "Cene bi mogle da dođu na realan nivo"
15.12.2025.•
22
Tržište nekretnina se u ovoj godini stabilizovalo, u manjoj meri čak i posustalo, iako je država uz pomoć kredita za stanove za mlade pokušala da ga pogura.
Ministar Vuk Stanković: Spasili smo nastavu u Jovinoj gimnaziji tako što je prebačena u druge dve škole
15.12.2025.•
22
Ministar prosvete Dejan Vuk Stanković saopštio je da će cilj za to ministarstvo sledeće godine biti odvajanje obrazovanja od dnevne politike.
Dačić: Zvučne uređaje policija nije niti će koristiti, kao ni gumene metke
15.12.2025.•
9
Ministar unutrašnjih poslova Ivica Dačić izjavio je da zvučni uređaji kojima raspolaže policija "nisu niti će biti korišćeni" jer je, kako je rekao, "zapečatio" korišćenje tog dela tehnike MUP-a.
Mrdić podneo krivičnu prijavu protiv Zagorke Dolovac, Branka Stamenkovića i još dvoje tužilaca
15.12.2025.•
3
Uglješa Mrdić podneo je danas Višem javnom tužilaštvu u Beogradu krivične prijave protiv vrhovne javne tužiteljke Zagorke Dolovac, javnog tužioca Vrhovnog javnog tužilaštva Branka Stamenkovića i još dvoje tužilaca.
Podignut optužni predlog protiv Nikole Selakovića i još troje zbog Generalštaba
15.12.2025.•
30
Javno tužilaštvo za organizovani kriminal podiglo je danas Optužni predlog protiv ministra kulture Nikole Selakovića.
Zaštitnik građana početkom 2026. podnosi Skupštini zakon o zabrani mobilnih u školama
15.12.2025.•
2
Zaštitnik građana Zoran Pašalić izjavio je da će najkasnije početkom naredne godine Skupštini Srbije biti predat predlog zakona koji predviđa zabranu upotrebe mobilnih telefona u osnovnim i srednjim školama.
Ukrali "porše" kod Zaječara, a onda ubili radnika stovarišta pri pokušaju krađe sefa s novcem
15.12.2025.•
0
M.K. (18), M.Đ. (23) i L.L. (28) iz okoline Zaječara uhapšeni su zbog ubistva.
Zemljotres jačine tri stepena pogodio deo Srbije
15.12.2025.•
0
Zemljotres jačine tri stepena Rihterove skale registrovan je jutros oko 7.20 časova u regionu Gnjilana.
Izaberite Laž godine: Deset spornih izjava funkcionera koje su obeležile 2025.
15.12.2025.•
9
Sajt Istinomer pokrenuo je izbor za Laž godine, gde građani imaju priliku da glasaju za ono što misle da je najveća laž koju je 2025. izgovorio neki funkcioner.
Počela pojačana kontrola saobraćaja: Policija proverava da li vozači voze pijani i/ili drogirani
15.12.2025.•
9
Saobraćajna policija od danas, 15. decembra do nedelje, 21. decembra pojačano kontroliše i kažnjava one vozače koji voze pijani i/ili drogirani.
Komentari 10
Pera
VB
Zebra
Notari i malo digotalizacije malo poboljšavaju stvari. Ali činjenica je da je država sve uredno naplacivala svaku overu u sudu za nešto sto je bezvredno…
Komentari čitalaca na objavljene vesti nisu stavovi redakcije portala 021 i predstavljaju privatno mišljenje anonimnog autora.
Redakcija 021 zadržava pravo izbora i modifikacije pristiglih komentara i nema nikakvu obavezu obrazlaganja svojih odluka.
Ukoliko je vaše mišljenje napisano bez gramatičkih i pravopisnih grešaka imaće veće šanse da bude objavljeno. Komentare pisane velikim slovima u većini slučajeva ne objavljujemo.
Pisanje komentara je ograničeno na 1.500 karaktera.
Napiši komentar