Svaku treću nekretninu građani kupili na rizik: Milijarde evra za još nelegalizovane stanove
U prvoj polovini godine vrednost tržišta nepokretnosti Srbije iznosila je 3,3 milijarde evra, saopštio je Republički geodetski zavod.
Foto: Pixabay
Više od trećine, odnosno 34 odsto od ukupne vrednosti prometovanih nekretnina ili 1,1 milijardi evra, ostvareno je na delimično regulisanom tržištu. O kakvom tržištu je zapravo reč i zašto stručnjaci upozoravaju da građani upuštanjem u trgovinu na njemu pruzimaju na sebe veliki rizik?
Na tom tržištu su novoizgrađene zgrade, nepokretnosti u izgradnji i one koje nisu nikad korišćene, odnosno one koje se kupuju od investitora. Reč je uglavnom o zgradama koje imaju građevinsku dozvolu, ali nemaju upotrebnu dozvolu, odnosno nisu upisane u katastar.
Tako iz Republičkog geodetskog zavoda upozoravaju da kupovina na delimično regulisanom tržištu nosi brojne rizike čiji uzrok leži u tome da te nepokretnosti iz različitih razloga nisu upisane u katastar nepokretnosti. U zavodu navode da je vid zaštite kupaca i upis predbeležbe o kupoprodaji u Katastru nepokretnosti, na kojoj bi kupci trebalo da insistiraju.
Oni napominju da to donosi dodatnu sigurnost i garanciju upisa prava vlasništva u katastar nepokretnosti, što ima za krajnji cilj smanjenje broja transakcija na delimično regulisanom tržištu.
I advokati upozoravaju na rizike kupovine nekretnine koja nije upisana u katastar.
Koliki su rizici za kupca?
Čak 21.784 nekretnine koje su u Srbiji prodate tokom prošle godine nisu ispunjavale uslove da budu upisane u katastar nepokretnosti. Taj broj je za 119 odsto veći u odnosu na 2019. godinu. Od 7,5 milijardi evra, koliko su vredeli svi stanovi, kuće i ostali objekti prometovani prošle godine, 2,2 milijardi su plaćene nekretnine koje nisu imale sve neophodne papire. To pokazuje statistika Republičkog geodetskog zavoda, koji prikuplja podatke na osnovu kupoprodajnih ugovora.
Promet nekretnina odvija se paralelno u tri sistema tržišta nepokretnosti - regulisanom, delimično regulisanom i neregulisanom.
U regulisanom tržištu sve nepokretnosti su upisane u katastar, za razliku od delimično regulisanog tržišta koje je samo delimično regulisano zakonima i uredbama, dok neregulisani sistem obuhvata nekretnine koje nisu izgrađene u skladu sa zakonskim propisima kao ni sa pravnim okvirima koji regulišu tržište nepokretnosti, a koje nisu ni upisane u katastar.
Kada je reč o delimično regulisanom tržištu, u praksi im za upis uglavnom nedostaje dokumentacija. Najčešće je reč o stanovima u izgradnji ili stanovima koji su otkupljivani za vreme državnih i javnih preduzeća osamdesetih i devedesetih godina prošlog veka.
Advokat Brane Krunić iz Subotice objašnjava da se to najčešće dešava kod stanova koji su otkupljivani za vreme državnih i javnih preduzeća osamdesetih i devedesetih godina prošlog veka, gde najčešće nedostaje tačan opis nepokretnosti u tipskim ugovorima, opis parcela, objekat, broj stana i drugo. U takvim slučajevima ne postoje tačni rokovi koji bi mogli da budu utvrđeni radi rešavanja problematike ovakih predmeta, jer su ovo komplikovanije procedure za utvrđivanje prava vlasništva.
Mnogo veću grupu nekretnina na delimično regulisanom tržištu čine stanovi u izgradnji, za koje investitori zgrade imaju samo građevinsku dozvolu, ali nemaju upotrebnu dozvolu i kod kojih nije sproveden tehnički prijem. Advokat Krunić je za portal 4zida rekao da se najveći broj transakcija delimično regulisanog tržišta nepokretnosti odigrava na primarnom tržištu, koje predstavljaju novoizgrađene nepokretnosti, nepokretnosti u izgradnji i one koje nisu nikad korišćene, odnosno kupoprodaje od investitora.
Prvi rizik kupovine ovih nekretnina je teži dolazak do stambenog kredita. Svaka banka, da bi uspostavila založno pravo na nepokretnosti, mora imati potpuno legalnu nekretninu – sa uredno izdatom građevinskom i upotrebnom dozvolom.
"Poslovna banka mora biti sigurna da će investitor završiti izgradnju stana i zbog toga ne ulazi u proces odobrenja stambenih kredita ako stepen izgrađenosti zgrade nije na minimumu od 80 odsto. Kupovina nepokretnosti u ovom sistemu, faktički nema dovoljno jaku garanciju za kupce. Svakako da niko ne može da garantuje da će investitor, koji je najčešće osnovan kao DOO, završiti zgradu ili da njegova firma neće otići u stečaj ili u novačne blokade", navodi Krunić.
On ističe da kupac mora svesno da prihvati stepen tih rizika, osim ukoliko ne postoji neki drugi vid obezbeđenja od strane investitora, što je vrlo retko u praksi. To bi bila hipoteka na drugom izgrađenom stanu u vlasništvu investitora, ili lična menica investitora ili trećeg lica, koji garantuju završetak izgradnje stana/zgrade svom svojom ličnom imovinom, bankarska garancija ili slično.
Krunić napominje da je vid zaštite kupca da se predugovor ili kupoprodajni ugovor moraju overiti kod javnog beležnika, a kako bi kasnije sa punovažnim pravnim osnovom, pred sudom, mogao da zaštiti svoja prava.
Na šta treba obratiti pažnju pri kupovini
Advokatica Tatjana Simović kaže za Euronews Srbija da suštinski delimično regulisano tržište ne postoji, nego postoje legalni i nelegalni objekti.
Ona objašnjava da one nekretnine koje su u procesu ozakonjenja nisu legalne, s tim što u poslednje vreme neki notari overavaju i takve ugovore, ukoliko im se dostavi kompletna dokumentacija što podrazumeva da je parcela u redu, da ima kompletno sve priloženo za legalizaciju, odnosno da su uredni papiri.
Pročitaj još
Tu su, dodaje, i nekretnine sa građevinskom dozvolom gde se čeka dobijanje upotrebne dozvole, odnosno tamo gde je taj proces u toku.
"Sve što nije upisano u katastar je rizik, uvek izbegavam da radim takvu vrstu ugovora. Nema potrebe da kod kupovine nepokretnosti kupac ni 0,000 nešto rizikuje, ne vidim zbog čega bi. Pritom, cene nisu nešto niže nego kod legalnih nekretnina, odnosno katastarskih, ne vidim šta tu može da se dobije osim rizika", kaže Simović.
Mnogi građani koji nameravaju da reše stambeno pitanje odlučuju da kupe stan u izgradnji, a takvi ugovori se overavaju zato što postoji građevinska dozvola.
Ceo tekst Euronews Srbija čitajte OVDE.
Ukoliko imate potrebu za radnom snagom nudimo vam mogućnost da na jednostavan način oglasite poziciju za posao.
Radno mesto možete oglasiti u odeljku Oglasi za posao ili jednostavno klikom na ovu poruku.
NAJČITANIJE U POSLEDNJIH 72H
Ostalo iz kategorije Info - Srbija
Cenzus za ostvarivanje prava na dečiji dodatak povećan za 5.000 dinara
26.03.2026.•
0
Cenzus za ostvarivanje prava na dečiji dodatak povećan je za oko 5.000 dinara, sa dosadašnjih 13.247 dinara na 18.000 dinara, i biće primenjen od 1. aprila.
Ni energetske zavisnosti, ni bezbednosti: Koliko Srbija uvozi nafte i gasa, i koliko sve to plaća?
26.03.2026.•
0
U svetu koji oblikuju kako klimatske promene, tako i geopolitička previranja koja izazivaju energetske krize, Srbija je već godinama ranjivi uvoznik fosilnih goriva, koji nema niti energetsku nezavisnost, niti bezbednost
Devojku u Nišu napao čopor pasa
26.03.2026.•
0
Čopor pasa napao je sinoć devojku od 20 godina u blizini bazena Čair u Nišu.
Bertelsmanov indeks transformacije kaže: Srbija je postala autokratija
26.03.2026.•
9
Srbija je zbog višegodišnjeg zarobljavanja države, potkopavanja institucija i velikih izbornih manipulacija svrstana u kategoriju umerenih autokratija, sa ograničenom ekonomskom transformacijom i slabim upravljanjem.
DNEVNI KVIZ: Deset pitanja - ili se zna ili se ne zna
26.03.2026.•
10
Još jedan 021.rs kviz je tu za vas.
Pokret "Kreni-promeni": SNS osnovao lažne organizacije za posmatranje izbora
26.03.2026.•
4
Pokret "Kreni-promeni" saopštio je da su se na lokalnim izborima u 10 opština pojavile, kako tvrde, lažne posmatračke organizacije povezane sa Srpskom naprednom strankom (SNS).
U ponoć počinje predizborna tišina
26.03.2026.•
3
Predizborna tišina, uoči predstojećih lokalnih izbora u deset mesta, 29. marta, koje će pratiti domaći i međunarodni posmatrači, počinje večeras u ponoć i trajaće do završetka glasanja.
Trkaju li se Srbija i Hrvatska u naoružavanju: Vučić komentarisao tvrdnje da je u toku nadmetanje
26.03.2026.•
15
Aleksandar Vučić odbacio je ocenu Dojče velea o trci u naoružanju između Hrvatske i Srbije u osvrtu na najavu iz Hrvatske o kupovini PVO sistema od Izraela, kao odgovor na rakete koje je Srbija kupila od Kineza.
Miletić iz PSG-a: Srbiji je mesto u EU i NATO savezu, to je pitanje budućnosti zemlje
26.03.2026.•
7
Predsednik Izvršnog odbora Pokreta slobodnih građana (PSG) Petar Miletić izjavio je da je Srbiji mesto u EU i NATO savezu i da je to pitanje budućnosti, bezbednosti i razvoja zemlje.
Crta o predizbornoj kampanji: Beskrupulozno negativna, neravnopravna, uz zloupotrebu javnih resursa
25.03.2026.•
13
Posmatračka misija Crta saopštila je da su ključna obeležja kampanje za predstojeće lokalne izbore izrazita neravnopravnost učesnika, visoke tenzije praćene pritiscima, incidentima i beskrupuloznom negativnom kampanjom.
DNEVNI KVIZ: Deset pitanja - i poklon za dvoje
25.03.2026.•
20
Stigao je novi 021.rs dnevni kviz u kom vas darujemo.
Kamioni na granici čekaju i po pet sati
25.03.2026.•
0
Auto moto savez Srbije (AMSS) saopštio je da automoboli prolaze granicu bez zadržavanja dok kamioni čekaju od sat i po do pet sati.
Srbija među zemljama u kojima je transparentnost budžeta ograničena
25.03.2026.•
2
Srbija se nalazi među zemljama gde je transparentnost budžeta "ograničena", sa ostvarenih 53 poena od mogućih 100 u međunarodnom istraživanju Indeks otvorenosti budžeta, saopštila je organizacija Transparentnost Srbija.
Kompanija DDOR osiguranje realizovala akciju "Za šumu u tvom kraju": 80 stabala za 80 godina
25.03.2026.•
0
U godini u kojoj je obeležilo 80 godina poslovanja, kompanija DDOR osiguranje po treći put je realizovala društveno odgovornu inicijativu "Za šumu u tvom kraju".
Istraga o Fejsbuk grupi "Ćerke i tate dopisivanje"
25.03.2026.•
0
MUP je saopštio da je počeo proveru naloga na Fejsbuku "Ćerke i tate dopisivanje", za koji je prijavljena sumnja da služi za uspostavljanje neprimerene komunikacije između odraslih i maloletnih osoba.
DRI: Eliminisane duple stipendije studenata
25.03.2026.•
1
Ministarstva prosvete i nauke su od školske 2024/25 promenili proces provere podataka i eliminisane su duple stipendije studenata, saopštila je danas Državna revizorska institucija (DRI).
Osmaci u petak i subotu polažu probni završni ispit
25.03.2026.•
0
Učenici osmog razreda polagaće u svojim školama probni završni ispit u petak i subotu, 27. i 28. marta.
Marta Kos odbacila ideju Vučića i Rame: Reforme za jedinstveno tržište i Šengen teške kao i za članstvo u EU
25.03.2026.•
14
Ulazak neke zemlje u Šengen ili zajedničko tržište EU, što su rekli da žele premijer Albanije Edi Rama i predsednik Srbije Aleksandar Vučić, zahteva podjednako teške reforme kao i one za članstvo u EU.
Savet Evrope šalje posmatračku misiju na izbore u Srbiji u nedelju
25.03.2026.•
7
Delegacija Kongresa lokalnih i regionalnih vlasti Saveta Evrope posmatraće lokalne izbore u Srbiji od 26. do 30. marta u 10 opština, saopštio je SE.
Vozač kamiona uhapšen u Sremskoj Mitrovici: Vozilom usmrtio pešaka kod Grdelice, pa pobegao
25.03.2026.•
3
Državljanin Severne Makedonije N. K. (33) uhapšen je zbog sumnje da je protekle noći na auto-putu kod Grdelice, upravljajući kamionom usmrtio 57-godišnjeg pešaka, a potom napustio mesto nesreće.
Mudrost Vesne Zmijanac: Ide srce gde je vlast
25.03.2026.•
19
"Ja sam uvek bila uz vlast", rekla je Vesna Zmijanac tokom trajanja velikog predizbornog mitinga Srpske napredne stranke i Aleksandra Vučića u Beogradu.
Komentari 10
Pera
VB
Zebra
Notari i malo digotalizacije malo poboljšavaju stvari. Ali činjenica je da je država sve uredno naplacivala svaku overu u sudu za nešto sto je bezvredno…
Komentari čitalaca na objavljene vesti nisu stavovi redakcije portala 021 i predstavljaju privatno mišljenje anonimnog autora.
Redakcija 021 zadržava pravo izbora i modifikacije pristiglih komentara i nema nikakvu obavezu obrazlaganja svojih odluka.
Ukoliko je vaše mišljenje napisano bez gramatičkih i pravopisnih grešaka imaće veće šanse da bude objavljeno. Komentare pisane velikim slovima u većini slučajeva ne objavljujemo.
Pisanje komentara je ograničeno na 1.500 karaktera.
Napiši komentar