Iznajmiti ili kupiti nekretninu: "Pogrešno je maštati da će cene pasti"

Autor: Insajder, Euronews Srbija

Info

25.05.2025.

05:37 > 09:52

U poslednja tri meseca prošle godine, u Srbiji je prodato najviše nekretnina u poslednje dve godine - pokazuju zvanični podaci.

Iznajmiti ili kupiti nekretninu: "Pogrešno je maštati da će cene pasti"

Foto: 021.rs

Zanimljivo je, međutim, da Beograd nije više u centru pažnje - tražnja je pomerena ka Nišu, Novom Sadu, ali i Kragujevcu. Među razlozima je i to što je kvadrat u starogradnji u Beogradu u proseku bio 2.312 evra, a u novogradnji 2.462 evra, dok je, primera radi, u u Nišu stan u starogradnji oko 950 evra manje, a u novogradnji skoro 700 evra manje, piše Insajder.

Ukoliko razmišljate da kupite stan u Beogradu, najjeftinije ćete proći ako nađete nekretninu u Rakovici i to važi i za starogradnju gde je prosečna cena oko 1.865 evra, ali i za novogradnju koja je u proseku 2.321 evro po kvadratu.

Sledi Novi Sad sa prosečnom cenom od oko 2.000 evra po kvadratu i u starogradnji i u novogradnji.

Kvadrat stana u starogradnji u Nišu u poslednjem kvartalu prošle godine vredeo je 1.364 evra, a u novogradnji 1.774 evra, dok su u Kragujevcu stari stanovi u proseku vredeli po 1.132 evra po kvadratu, a novi po 1.429 evra.

Agentkinja za nekretine Kaća Lazarević za Insajder kaže da kada se uporede podaci sa stanjem na tržištu, potražnja je ostala ista.

"Stagniramo već duži period, jer je kriza jako velika. Cene se ne spuštaju u novogradnji. I dalje se prave stanovi koji su apsolutno neprihvatljivi za tržište nekretnina, to su stanovi preko 100 kvadrata. Malih stanova ima samo u starogradnji, a za male stanove postoji velika potražnja, pogotovo u ovom periodu kada postoji mogućnost uzimanja tih studentskih kredita", navela je ona za Insajder.

Kada je reč o najmu stanova u Srbiji, pretragom oglasa jasno se utvrđuje da su cene zakupa nešto niže u odnosu na 2023. godinu, ali je istovremeno gotovo nemoguća misija naći stan ispod 300 evra.

Na pitanje da li to znači da je u ovakvoj situaciji bolje kupiti svoju nekretninu ili iznajmiti stan, Lazarević odgovara da su cene zakupa stanova "otišle dole i to značajno", te da je "mnogo manje interesovanje zbog krize".

"Ljudi nemaju više mogućnosti da plaćaju toliku cenu zakupa plus troškove. To mogu da plate dvoje zaposlenih sa solidnim platama. Onda se oni pre odlučuju za kupovinu stana, pa čak i za skup kredit, jer znaju da otplaćuju nešto što ostaje njima", ocenila je Lazarević za Insajder.

Ipak, kaže, pre bi uvek savetovala kupovinu stana.

"Samo treba voditi računa i ići od banke do banke, jer ne daju sve banke iste uslove. Dobro pogledati listing otplate, ne sadašnju ratu, ne učešće, nego listing otplate, da vi vidite koliko vi u stvari plaćate taj kredit i koliko on na kraju izađe. Za studentski kredit dižete 100.000 kredita, a vraćate 150.000", ocenila je ona.

Prema njenim rečima, nepovoljne cene ipak ne znače da sa kupovinom treba čekati.

"Naše tržište se širi, ali samo sa velikim stanovima, skupim stanovima. Pitam se da li investitori razmišljaju šta će biti jednog dana kad, evo već sada, nema kupaca za tako velike stanove. Pojavljuju se sada, ali vrlo retko, investitori koji zidaju na jednom spratu 30 kvadrata, 50, 80 i 100. To su investitori koji imaju sluha za sadašnju situaciju i nesadašnju i dalekosežniju situaciju, zato što uvek možete onda da prodate i manji stan, i veći stan, i da sačeka da se na kraju najskuplji proda. Ali ako vi u zgradi imate sve velike i skupe stanove, onda nemojte očekivati da ćete brzo realizovati prodaju", zaključila je ona.

Direktor za procenu vrednosti u kompaniji CBRE Nebojša Nešovanović navodi za Euronews Srbija da je Beograd uvek bio najskuplji i ostaće skuplji u doglednoj budućnosti. On objašnjava da Beograd ima i najveće, najlikvidnije i najdublje tržište tako da su tu i oscilacije cena manje nego na drugim tržištima.

"Na tržištima gde se trguje sa 200 ili 300 ili 400 stanova, jedan projekat može značajno da poremeti tržište, da jednostavno bude preterana ponuda i da obori cene. Isto tako, na tako malim tržištima gde je mala ponuda, mali porast tražnje može da dovede do velikog rasta cena", rekao je Nešovanović.

U Beogradu nikada ponuda nije odgovarala tražnji, kaže Nešovanović i navodi da je dobra vest bila 2023. i 2024. jer je ta ponuda bila na rekordnim nivoima i bila je najbliža tražnji.

"Nama je, recimo, u 2021. i 2022. odnos prometa i ponude bio negde oko 2,4 ili 2,5, što znači da na jedan izgrađen stan se prometovalo 2,4 ili 2,5 stanova. U prošloj godini je to bilo na oko 1,4 ili 1,5, što je bilo najbolje u prethodnih više od 10 godina. Prethodna godina i dobrim delom ova godina su sjajne godine za kupovinu stanova. Kupci nisu bili u skorije vreme u boljoj poziciji da kupe stan i plašim se da će se to završiti koliko sa ovom godinom i da se vraćamo na mnogo veću tražnju od ponude", rekao je on.

Nešovanović kaže da cene konstantno idu nagore i da je samo pitanje koliko iz godine u godinu one skaču.

"Prosek na duži rok rasta cena je oko 10 odsto godišnje. U prethodnoj godini RGZ je saopštio da je oko pet odsto, što znači da je ispod proseka, da nam je rast bio ispod proseka. Pogrešno je maštati da će cene pasti, ovde samo pričamo koliko rastu, da li rastu na proseku, ispod proseka ili iznad proseka", rekao je on.

U Srbiji je, kaže Nešovanović, specifično da je tržište stanova prilično tržište kapitala.

"Kada kažemo da je 70 ili 80 odsto kupovina za keš, ne na kredit, to znači da ljudi koji imaju 200.000, 300.000 ili 400.000 evra keša negde u koverti kupuju već treći, peti ili deseti stan. Oni su jednostavno finansijski investiori koji se ponašaju kao bilo koji investitori na berzi. Oni stanove kupuju kao investiocione jedinice i kod investicionih jedinica vam je najbitnije da su one likvidne, da se lako prodaju", rekao je on.

Tradicionalno, najlakše se prodaju stanovi od 50 ili 55 kvadrata s jednom spavaćom sobom, a Nešovanović kaže da njih najčešće kupuju ljudi koji u njima nikada neće prespavati, u kojima nikad neće živeti, već ih kupuju kao investiciju koja im čuva vrednost novca i gde imaju kapitalnu dobit oko 10 odsto godišnje. Uz to se, dodaje, takvi stanovi prilično lako izdaju, pa imaju i prihode od zakupa.

Takvi investicioni kupci, kaže on, imaju oko 13 ili 14 odsto godišnji povrat na njihova uložena sredstva, što je vrlo lepa svota.

"Prosečna stopa povraćaja je između tri i pet odsto. To znači ono što ste platili i onu rentu koju dobijate. Ako uložite 100.000 evra, realno je da godišnje dobijete između 3.000 i 5.000 evra, ali pored tog novca koji dobijate od rente, vi imate i kapitalnu dobit. Do sada je bilo da ako ove godine investirate 100.000 evra, sledeće će vam to vrediti 110.000 evra i uz ovih 3.000 do 5.000 evra koje dobijete od rente, vi imate 113.000 ili 115.000 posle jedne godine. Okej, imaćete amortizaciju, neke troškove tipa poreza na imovinu, ali završite na nekih 11 ili 12 procenata neto dobiti", rekao je on.

Sagovornik Euronews Srbija naglašava da su nekretnine i dalje najsigurnija i najbolja investicija i zato što nemaju realnu konkurenciju.

OBRATI PAŽNJU! Osvežili smo platformu sa muzičkim kanalima, a preko koje možete slušati i Radio 021. Preporučujemo vam novu kategoriju - LOUNGE, za baš dobar užitak i relax tokom dana. Vaš 021!

Teme

Komentari 46

Hronološki Najpopularniji

Mihajlo

30.05.2025 • 13:59

Pitanje

Mene zanima zasto neki investitoru prodaju na primer 40% samo za kes, ne moze kreditom. Koja je tu shema?

0 1 -1
Kontrast

26.05.2025 • 13:08

Jako mi se sviđaju ovakvi tekstovi gde se redovno krenu javljati ovi što kupuju nekretnine po EU, dok na člancima o prosečnoj plati se svi redovno upljuju ne bi li dokazali da statistika laže i da većina zarađuje minimalac.

7 4 +3
Nada umire poslednja

26.05.2025 • 12:38

@Ne tako mator
Pa dobro, vi eto čekajte i nadajte se ratu i sankcijama kao priliku za sebe da pazarite nekretninu.

4 2 +2

Komentari čitalaca na objavljene vesti nisu stavovi redakcije portala 021 i predstavljaju privatno mišljenje anonimnog autora.

Redakcija 021 zadržava pravo izbora i modifikacije pristiglih komentara i nema nikakvu obavezu obrazlaganja svojih odluka.

Ukoliko je vaše mišljenje napisano bez gramatičkih i pravopisnih grešaka imaće veće šanse da bude objavljeno. Komentare pisane velikim slovima u većini slučajeva ne objavljujemo.

Pisanje komentara je ograničeno na 1.500 karaktera.