Stanovi u Novom Sadu nikad jeftiniji

Cena kvadrata se u poslednjih šest godina spustila za trećinu, što znači da se, na godišnjem nivou, cena spusti za pet do šest odsto.

Iako je potražnja velika i cene niže, pojedini prodavci stanova mesecima, čak i godinama, ne mogu da ih prodaju. Tako prodavac uknjiženog stana od 52 kvadrata na Bulevaru oslobođenja stan prodaje već četiri godine, a imao je svega tri zainteresovana kupca, koji su odustali pošto su videli da se u stan mora ulagati.

"Nalazim se na četvrtom spratu, zgrada nema lift, ali ja mislim da je ovo savršena lokacija za život i ne želim da spustim cenu ispod 1.000 evra po kvadratu. Ovo je stara gradnja, svi stanovi u kvartu su kvalitetni i samo ih treba malo okrečiti. Kvart je inače dobro povezan sa ostatkom grada", kaže za 021 dugogodišnji prodavac stana Stevan Okanović.

Iako mu je prioritet da proda stan, on nije spreman da spusti cenu, a Gordan Lemajić iz agencije za nekretnine "Solis" kaže za 021 da je ovo pogrešan potez.

"Uvek savetujem prodavce da, ukoliko ne mogu da prodaju stan, spuste cenu. Oni koji nas poslušaju, stan će prodati u roku od mesec dana i neće zapasti u večite prodavce stanova, koji isuviše cene svoj kvadrat i nisu spremni da se prilagode tržištu. Cena mora da bude konkurentna, pa se klijenti nekad ljute kada su savetovani da spuste cenu. Postoje prodavci koji na svom primeru shvate da bi se trebalo prilagoditi uslovima koji u tom trenutku vladaju na tržištu nekretnina, pa spuste cenu i prodaju stan. Naravno, sve zavisi od razloga zbog kojih se prodaje stan, jer je nekome hitno, a nekom ne", kaže Lemajić.

On dodaje da, ukoliko je cena prihvatljiva, prodaće se i stan u koji bi kasnije trebalo i malo više uložiti. "Sada, kada nije lako zaraditi evro i kupiti stan, ljudi mere svaki kvadrat. Ako je stan u boljem stanju i na atraktivnoj lokaciji, nema potrebe puno spuštati cenu jer će on već naći svog kupca, cena pada sporije. Takođe, ako je stan u lošijem stanju, cena bi trebalo da pada mnogo brže", kaže Lemajić.

U vreme kada svaka agencija za nekretnine ima sajt i kada postoje čitave baze podataka o stanovima, sa fotografijama, kvadraturom i cenom, lako je informisati se o ponudi i tražnji. Zbog ove činjenice, neki stanovi ni ne dožive obilazak. Kako za 021 kaže Saša Kragulj iz agencije za nekretnine "House", stan konkurentne cene se u proseku prodaje do tri meseca, ali se uz dobro pregovaranje može prodati za jedan dan.

"Trenutno, kupaca nema koliko prodavaca, što znači da je ponuda veća od potražnje. Onaj kupac koji ima novac čekaće trenutak da kupi stan od prodavca kojem je najhitnije da proda. Ako je takva situacija da prodavac mora malo da koriguje početnu cenu radi lakše prodaje, njega to isto očekuje i kada bude kupovao stan. Neki ljudi imaju formirane stanove u vezi sa cenom svog kvadrata, jer najčešće ne žele da čuju pravu vrednost stana u kojem žive", smatra Kragulj i dodaje da i agencije, nakon tri meseca neuspešne prodaje, gube interesovanje za nekretninu i ona odlazi u istoriju.

Korekcija cene se, kako kaže, obavlja u prvih mesec dana prodaje, kada je interesovanje najveće, ali postoji nekretnina koja se prodaje i po 14 godina. "To više nije roba za prodaju, to su muzejski eksponati. Takvi stanovi stoje u našoj bazi podataka, redovno se ažuriraju, a cena im je stalno na istoj visini. Sa takvim stanovima ne rade pravi prodavci", kaže Kragulj za 021.

Sa druge strane, zaposleni u agenciji Mag ne savetuju prodavce da spuštaju cene svojih nekretnina, jer bi se "graničilo sa bezobrazlukom" da bilo ko prodaje stan od 50 kvadrata za 25.000 evra.

"Na kraju se sve svede da se prodavci odreknu nekih početnih parametara, mora da se napravi neki balans. Međutim, ne savetujemo da se spusti cena kvadrata ako ne može da se proda, ukoliko prodavcu baš ne gori pod nogama. Postoje stanovi koji se prodaju i od 2009. godine, ali se prodavcima ne žuri, pa pauziraju. Neki od njih su, s druge strane, nerealni sa cenama i procenama, što je problematično. Na primer, prodavac može da proceni da je stan u odličnom stanju, ali nalazi se na desetom spratu, bez lifta, pa ga niko i ne želi", kaže naša sagovornica iz agencije "Mag".

Govoreći o uslovima koji diktiraju cenu kvadrata, prodavci i kupci veliku pažnju obraćaju na lokaciju. Kako kaže Lemajić, dešava se da je potražnja ogromna, ali da prodavaca nema.

"Mi trenutno imamo situaciju da osoba želi da kupi stan na Sunčanom keju za 1.400 evra, a nemamo tamo stan da im prodamo. Ta lokacija je uvek atraktivna i niko ne želi da proda svoj stan. Još skuplji kvadrat je u blizini Univerziteta i može da iznosi i do 1.500 evra", tvrdi Lemajić, i dodaje da se cena od 500 evra po kvadratu, popularna među budućim kupcima u Novom Sadu, pokazala samo kao mit.

S druge strane, ekonomska kriza je mnogima otežala posao sa nekretninama, a sve viši troškovi življenja dovešće i do drugačijih cena kvadrata u pojedinim kvartovima. "Trenutno su cene na najnižem nivou od izbijanja ekonomske krize, a ima malo prostora da cene idu dole jer mnoge stvari koje određuju cenu stanova su poskupele, poput placeva za gradnju, obaveze prema gradu i državi, visine evra. Kupci stanova trenutno posluju sa velikim rizikom, naročito ako nemaju novac već uzimaju kredit od banke. Ovo znači da živog novca više nema", kaže Kragulj i dodaje da su stare zgrade, unatoč verovanju, nezahvalne za život.

"Veoma bitna stvar o kojoj se uopšte ne priča su glasine o prelasku naplate centralnog grejanja prema kalorimetrima. To znači da će stare zgrade imati veliku potrošnju, dok će novi stanovi po tom pitanju biti i duplo jeftiniji. Zbog ovoga će stanovi na Limanu, Detelinari i Naselju biti jako jeftini, ali niko neće želeti da ih kupi zbog skupog grejanja", objašnjava Kragulj.

Aktuelna situacija pokazuje da su najtraženiji jednoiposobni stanovi kvadrature između 35 i 45, kao i dvoiposobni stanovi do 60 kvadrata. Takođe su na ceni novi stanovi, kao i uređeni polovni. Iz agencije Mag kažu da je cena pala i ispod 700 evra po kvadratu u starijim kvartovima, poput Satelita i Stare Detelinare, a najpopularnija lokacija drži cenu i do 1.300 evra.

"Popularna lokacija je i oko Sajma, i to su najskuplji kvartovi. Stanovi od 20 do 45 kvadrata su između 1.200 i 1.300 evra po kvadratu, dok su stanovi od 45 do 70 kvadrata između 1.200 i 1.250 evra. Uknjiženi stanovi su do 100 evra jeftiniji po kvadratu, jer nema povraćaja PDV i njih je potrebno renovirati", kaže za 021 naša sagovornica.

Približavanje evropskim standardima povećalo bi cenu kvadrata, pošto se očekuje poboljšavanje životnog standarda. Međutim, još uvek nije poznato kada će se uslovi za život poboljšati, a samim tim se ne mogu raditi precizne prognoze stanja na tržištu nekretnina.

"Ne prolaze ni sve države Evropske unije jednako. Ono što se kod nas može desiti je da mladi masovno krenu prema zemljama Evrope, u potrazi za boljim životom. U tom slučaju, u Srbiji će nam ostati prazni stanovi", prognozira Lemajić. (Gorica Nikolin - gorica@021.rs)